Uwaga! 13 stycznia 2025 wprowadzamy nowy cennik projektów.
Dlaczego przed zakupem projektu warto dwa razy przeczytać warunki zabudowy działki? Ponieważ ich wymogi określą ściśle ramy, w które powinien wpisać się wybrany przez nas projekt. Ilość kondygnacji, powierzchnia zabudowy, szerokość elewacji, kąt nachylenia dachu, wysokość kalenicy i inne narzucone parametry mogą uniemożliwić uzyskanie pozwolenia na budowę wybranego przez nas projektu. Taka sytuacja to nie rzadkość. Jak czytać warunki zabudowy żeby uniknąć problemu?
Plan zagospodarowania przestrzennego jest prawem miejscowym. Dlatego wypis warunków zabudowy, który z niego otrzymamy, jest wiążący. Jeśli dla wybranego terenu nie ma uchwalonego planu, gmina może określić warunki zabudowy w drodze decyzji. Bez względu na to, w której formie warunki zabudowy otrzymamy, projekt będzie musiał spełniać każdy ich punkt.
Rodzaj zabudowy.
Warunki zabudowy przede wszystkim określą rodzaj zabudowy dopuszczonej na interesującej nas działce. Pozwolenie na budowę domu mieszkalnego dostaniemy wyłącznie na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną, letniskowego – rekreacyjną, domu z usługą – usługowo-mieszkalną etc. Najwięcej wątpliwości i pytań wywoła ten punkt warunków zabudowy, który określa warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego.
Linia zabudowy.
Warunki wyznaczają nieprzekraczalną linię zabudowy mierzoną w metrach od linii rozgraniczającej ulicy. Ustalają linię, przed którą nie można sytuować zabudowy. Innymi słowy frontowa ściana naszego domu może stanąć nie bliżej ulicy niż w linii zabudowy. Najczęściej linia ta wyznaczana jest na 5-6 m, ale w przypadku działek położonych przy drogach ważniejszych pod względem komunikacyjnym, może to być nawet kilkanaście metrów. Sprawdzenie, gdzie linia zabudowy przebiega na naszej działce, pozwoli oszacować jak dużo miejsca pozostanie do zabudowy. Działki nie dość głębokie w stosunku do tej linii mogą być do zabudowy bardzo trudne.
Wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.
Warunki bardzo często określają procentowe wskaźniki powierzchni zabudowy oraz powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni działki. Powierzchnia zabudowy jest podana w każdym projekcie. Wystarczy zestawić ją z powierzchnią działki i sprawdzić czy ich procentowy stosunek nie jest większy niż określony w warunkach zabudowy. Powierzchnia biologicznie czynna jest zieloną powierzchnią działki, która zostaje po odliczeniu powierzchni zabudowy budynków oraz utwardzonych dojść i dojazdów. Dlatego wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej jest trudniejszy do ustalenia. Ostatecznie wylicza go architekt sporządzając projekt zagospodarowania działki.
Gabaryty projektowanej zabudowy.
Im dokładniej przeczytamy ten punkt warunków, tym większą mamy gwarancję, że dostaniemy pozwolenie na budowę projektu, który wybierzemy. Zwłaszcza, że warunki w tym zakresie stawiają projektowi najwięcej wymagań. Szczegółowe wytyczne trzeba czytać skrupulatnie. Tutaj każda kondygnacja i każdy centymetr ma znaczenie. Projekt nie może przekroczyć granic wyznaczonych przez warunki.
Ilość kondygnacji jest tym zapisem warunków, który najbardziej restrykcyjnie zawęża pole projektów do wyboru. Jeśli warunki dopuszczają domy jednokondygnacyjne, ograniczają wybór projektów do parterowych. Jeśli dwie kondygnacje, w tym druga kondygnacja jako poddasze – do domów z użytkowym poddaszem.
Poziom posadowienia parteru określa jak wysoko ponad teren gruntu możemy zaprojektować poziom posadzki parteru. Zdarza się też, że dopuszczając piwnicę, warunki jednocześnie określają jak wysoko możną ją wynieść nad poziom gruntu. Warto zwrócić uwagę, iż zazwyczaj nie jest to istniejący na działce a projektowany poziom gruntu, więc wysokości liczy się od gruntu, który zdecydujemy się na budowie nadsypać bądź zniwelować.
Szerokość elewacji frontowej warunki zabudowy mogą określić w metrach, ale często pozostawiają procentowe granice odstępstwa od określonego wymiaru. Przykładowo jeśli szerokość elewacji wyznaczona jest na 17 m ± 20%, a warunki nie określają konkretnej elewacji jako frontowej, oznacza to, że szerokość naszego domu od strony wjazdu z drogi powinna się zamknąć w przedziale od 13,6 m do 20,4 m.
Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej mierzona jest od poziomu gruntu do okapu dachu, a w przypadku dachów płaskich do elementu, który tworzy górną krawędź elewacji tj. attyki, gzymsu itp.
Poza punktami dotyczącymi elewacji frontowej, warunki bardzo często określają wymogi dot. dachu. Kształt dachu określany jest w warunkach poprzez ilość połaci (jedno, dwu, wielospadowy). Jeśli dopuszczają dodatkowo łamania, naczółki, lukarny etc., możemy wybrać projekt, który ich nie ma. Jeśli natomiast je narzucają, będzie trzeba wybrać projekt, który takie elementy posiada.
Kąt nachylenia dachu podawany jest zazwyczaj w stopniach i z zakresem, w którym projektowany dach powinien się zamknąć. Na przykład jeśli warunki podają kat nachylenia dachu 30-45°, dach w wybranym projekcie nie może mieć 29° ani 46°. Zdarza się, że warunki narzucają kształt i kąt tylko głównej bryły dachu. To bardziej elastyczne sformułowanie pozwala na zastosowanie dachu o innym kształcie lub spadku połaci, nad skrzydłami budynku, bryłami garaży itp.
Wysokość budynku, służącą do przyporządkowania temu budynkowi odpowiednich wymagań rozporządzenia, mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku, do górnej powierzchni najwyżej położonego stropu, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej bez uwzględniania wyniesionych ponad tę płaszczyznę maszynowni dźwigów i innych pomieszczeń technicznych, bądź do najwyżej położonego punktu stropodachu, lub konstrukcji przekrycia budynku znajdujacego się bezpośrednio nad pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi.
Zdarza się też, że warunki określają kierunek kalenicy jako równoległy lub prostopadły w stosunku do frontu działki lub drogi. Warto zwrócić na to uwagę od razu, bo przeprojektowanie dachu w wymarzonym projekcie, wymaga nakładu pracy i kosztów, a może też w zaskakujący sposób zmienić wygląd całego domu.
Obsługa komunikacyjna.
Działka, na której planujemy budowę musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Warunki określą w jaki sposób obsługa komunikacyjna ma być zrealizowania tj. zjazd istniejący lub projektowany, dostępność przez drogę wewnętrzną etc. W tym miejscu warunki również trzeba czytać dosłownie. Jeśli podają konieczność korzystania ze zjazdu projektowanego, nawet jeśli inny zjazd istnieje na działce, będziemy zobligowani do zaprojektowania nowego zjazdu. Jeśli przewidują korzystanie ze zjazdu istniejącego, nie pozostawiają możliwości zaprojektowania zjazdu w innym miejscu.
Infrastruktura techniczna.
Warunki zabudowy określą sposób zaopatrzenia budynku w wodę, odprowadzenia ścieków i wód opadowych, zasilania w energię elektryczną, zaopatrzenie w ciepło i gaz. Jeśli w pobliżu działki znajduje się wodociąg, kanalizacja sanitarna lub deszczowa, warunki określą konieczność podłączenia projektowanego budynku do sieci. Jeśli sieci nie istnieją, warunki mogą dopuścić studnię własną, zbiornik szczelny i powierzchniowe odprowadzenie wód opadowych.
Sposób ogrzewania również zależał będzie od stanu istniejącego. Jeśli w pobliżu działki znajduje się gazociąg, warunki mogą obligatoryjnie narzucić ten sposób ogrzewania. Zazwyczaj jednak pozostawiają możliwość wyboru zaopatrzenia w ciepło z własnego źródła, coraz częściej ekologicznego.
Ustalenia dotyczące ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego, zabytków, dóbr kultury współczesnej są tym punktem warunków zabudowy, który traktowany jest przez inwestorów z najmniejszą uwagą. Tymczasem może wydłużyć termin oczekiwania na pozwolenie na budowę o parę miesięcy, a nawet uniemożliwić jego otrzymanie. Jeśli teren objęty jest ochroną konserwatorską, położony w obrębie sieci Natura 2000, znajduje się na nim punkt rozpoznania archeologicznego etc. projekt będzie wymagał dodatkowych opinii i uzgodnień z właściwymi organami.
arch. Urszula Gołubowska-Witek
158 komentarzy
DOMY W STYLU
Pani Sylwio.
Jeżeli warunki zabudowy określają elewację frontową jako południową, to należy tak to rozumieć.
Natomiast, aby upewnić się, czy tak jest w rzeczywistości, należy udać się do urzędu, który wydał te warunki, celem dokładniejszej interpretacji tego zapisu.
Sylwia Król
Dzień dobry. Czy elewacja frontowa oznacza zawsze przód domu, z głównym wejściem?WZ określają elewację frontową jako południową natomiast wjazd na działkę jest od strony północnej.
DOMY W STYLU
Pani Tatiano, w tym wypadku lukarna jest elementem drugorzędnym, nie powinno stanowić to problemu. Dla pewności można jednak skontaktować się z urzędem i dopytać dokładnie o ich interpretację tego zapisu
Tatiana
Witam, w warunkach zabudowy mamy napisane wysokość górnej elewacji frontowej (spodu gzymsu, attyki, okapu ) do 4,5m od średniego poziomu terenu przed głownym wejściem, dopuszcza się zmniejszenie tej wysokości dla ewentualnej części garazowej, zadaszenia nad wejściem, tarasu.
I teraz pytanie czy jeżeli chciałabym lukarne nad wejściem głównym to mogę ją mieć czy jednak warunki na nią nie pozwalają?
Elewacja frontowa
Dzień dobry, moja działka ma kształt trapezu z 1 skosnym bokiem, wjazd na działkę jest wlasnie linią skośną w trapezie. Ktora krawędź działki będzie odnosnikiem do elewacji frontowej, (przyjmijmy ze poziomy gorny bok trapezu to granica dzialki sąsiedniej, a bok skośny to wjazd).
A drugie pytanie, czy garaż niepołączony z domem tez liczy się w dlugosci elewacji frontowej w WZ, np „szerokosc elewacji frontowej 12m” ?
Dziękuję i Pozdrawiam,
Adriana
DOMY w Stylu
Pani Adriano, niestety, aby określić prawidłowe usytuowanie musielibyśmy mieć mapę działki. Jeśli chodzi o szerokość elewacji frontowej to zależy czy WZ zostały wydane tylko na dom, czy na dom i garaż. Jeśli WZ zostały wydane na jeden budynek szerokość elewacji frontowej dotyczy tylko tego budynku. Jeśli zostały wydane na dom i garaż, w WZ powinien być zapis o szerokości elewacji frontowej dla obu tych budynków, z rozróżnieniem na dom i garaż lub suma obu elewacji.
Damian
Witam, w warunkach zabudowy zawarto stwierdzenie ” wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (do okapu dachu) 3.5m +/- 20 proc”. Czy wysokość lukarny wlicza się do elewacji frontowej, czy jednak tą wysokość należy liczyć jedynie do okapu głównej połaci dachu, a lukarna nie wpływa na tą wysokość?
DOMY w Stylu
Panie Damianie, tylko główna połać i jej okap.
Radek
Witam, w MPZP msm zapos , że domek letniskowy ma mieć dach o dwuspadowy o równym stopniu nachylenia do…45 st ale nie ma w nim mowy o min kacie. Czy mogę postawić domek dachem np 30 st?
DOMY w Stylu
Panie Radku, jeśli nie ma min. kąta nachylania dachu może Pan postawić dom z dachem 30 stopni.
Paulina T.
Dzień dobry. Nie do końca wiem jak interpretować zapis w warunkach zabudowy o kącie nachylenia dachu. Nie jest napisane ilu spadowy musi być to dach , napisane jest tylko że kąt nachylenia musi mieścić się DO 45 stopni . Czy to oznacza że może to być dach płaski/ stropodach ? Na takim mi właśnie zależy .
DOMY w Stylu
Paulina T, jeśli w warunkach zabudowy nie ma doprecyzowanego ilu spadowy musi być dach, nie ma również informacji jak ma być ułożona kalenica oraz nakazu wykonania dachu symetrycznego, to możne to być dach płaski
Ryszard
Kilkanaście działek w naszej miejscowości ma plan zagospodarowania przestrzennego na działki budowlane i ja mam działkę tam o wymiarach 1h.30 ara podzielona na 3 części po ponad 40 arów między rodzeństwo na pierwszej działce od drogi wojewodzkiej buduje dom siostra druga działka to środkowa działka moja i mam wydzieloną drogę dojazdową do drogi wojewodzkiej o szerokości 4m ale będzie 5 obok działki siostry a trzecią działka brata po drugiej stronie graniczy z drogą gminną …droga już utwardzona o długości 130 metrów…Ale jest problem bo starostwo nie che wydać pozwolenia na budowę ponieważ w planie zagospodarowania przestrzenne jest zapis o drodze o szerokości 10 m nie wiedzą jak to interpretować ,a pani naczelnik mówi że nie spotkała się jeszcze z takim zapisem o tak szerokiej działce. Działka była polem i jesteśmy współwłaścicielami. MPZP uchwalony był przez gminę w 2006r i gmina nic do tej pory nie zrobiła czyli nie scaliła i nie podzieliła tego
DOMY w Stylu
Panie Ryszardzie, zachęcamy do kontaktu z naszym architektem, tel. 577-007-540.
Artur
Witam,
Mam pytanie odnośnie szerokości elewacji frontowej. Dostaliśmy WZ gdzie jest śmieszne 11m i nie da się tego zmienić, bo cała wioska tak ma. Działkę mam szeroką na 40m i chciałbym jednak postawić tam dom szerszy niż 11m. I tu moje pytanie; czy jak np mam dom gdzie garaż(6-7m) jest najbardziej wysuniętą częścią domu od frontu, a reszta domu jest dalej o kilka metrów to jako szerokość elewacji frontowej mogę policzyć tylko szerokość garażu?
DOMY w Stylu
Niestety nie, szerokość elewacji uwzględnia całą szerokość budynku niezależnie czy elewacja jest w linii prostej, czy posiada część wysuniętą.
Ewelina
Witam. W planie zagospodarowania przestrzennego jest napisane że dach występuje dwuspadowy. Czy są jakieś możliwości abym mogła postawić dom z dachem 4 spadowym?
DOMY w Stylu
Pani Ewelino, jeśli w Planie Zagospodarowania Przestrzennego jest napisane, że dach ma występować jako dwuspadowy, nie ma możliwości wybudowania innego dachu niż dwuspadowy.
Monika
Dzień dobry, w mpzp, który jeszcze nie został uchwalony jest zapis odnośnie pokrycia budynku jednorodzinnego : ” Nakaz stosowania na dachach spadzistych pokrycia dachówką… ” , i nie jest precyzowane z jakiego materiału ma być. W związku z tym mam pytanie. Co to znaczy dachówka, czy blacha imitujący dachówkę może być użyta w projekcie domu i czy przejdzie to w Starostwie i uzyskamy pozwolenie na budowę domu. Z góry dziękuję za odpowiedź.
DOMY w Stylu
Pani Moniko, jeśli w planie miejscowym jest mowa o pokryciu dachówką, a nie ma mowy o materiale imitującym dachówkę, to można stosować wyłącznie dachówkę. Zachęcamy również do skonsultowania tego zapisu w organie wydającym pozwolenie na budowę.
Monika
Witam,
W moim pozwoleniu mam informację:
– rodzaj dachu, ukształtowanie głównych połaci dachowych: dach dwuspadowy o połaciach zbiegających się symetrycznie w kalenicy, kąt nachylenia głównych połaci dachu: 20-45 st.
I tu moje pytanie o taras:
Dach nad tarasem będzie poniekąd przedłużeniem jednej z głównych połaci dachu. Czy musi być on pod tym samym kątem? Czy też np. główne połacie dachowe mogą mieć np. 40st, a zadaszenie tarasu 30 st.?
Pozdrawiam
Monika
DOMY w Stylu
Pytanie należałoby skierować do organu wydającego pozwolenie na budowę jak oni to interpretują.
Projekt a procenty
Witam, posiadam warunki zabudowy na 18% powierzchni działki. W wybranym projekcie jest 19,3%. Czy konieczna jest zmiana warunków, czy jest jakaś dopuszczalna różnica ?
DOMY w Stylu
Jeśli w informacjach o warunkach zabudowy nie ma mowy o dopuszczalnej różnicy, zalecamy w takiej sytuacji złożenie wniosku do odpowiedniego urzędu o zmianę warunków zabudowy lub zmniejszenie wymiarów budynku w gotowym projekcie domu – jeśli nie uzyska Pan zgody na zmianę warunków zabudowy.
Pozdrawiamy :).
Marta
Witam, w mpzp jest napisane, ze mogę wybudować dom z dachem wielośladowy, podobają mi się projekty z dwuspadowym dachem, jak ominąć ten punkt albo przerobić dach dwuspadowy na wielośladowy najniższym kosztem ?
DOMY w Stylu
Pani Marto, może Pani złożyć wniosek do urzędu w sprawie zmiany warunków zabudowy – budowy dachu dwuspadowego. Jeśli uzyska Pani zgodę, wtedy polecamy kontakt z architektem adaptującym, który będzie dopasowywać projekt do działki w celu zmiany konstrukcji dachu (po zakupie gotowego projektu). Pozdrawiamy :).
Aniela
Witam. Mam pytanie, czy jeżeli mam działkę 3000m² to mogę wybudować na niej dom około 70m² tylko za pomocą zezwolenia? Ponieważ, z tego co zrozumiałam to na 500m² można postawić jeden dom 35m² tylko na pozwolenie czyli jeśli powierzchnia ma 1000m² to mogę wybudować 2 domy o powierzchni 35m² i mieć jeden o powierzchni 70m²?
Jolcia 483
Witam, w warunkach zabudowy mam taki zapis dach dwuspadowy, dopuszcza się jego rozrzeźbienie. Na pobliskich działkach wszyscy mają lukarny. Czy możemy wybrać projekt ze zwykłym dwuspadowym dachem?
DOMY w Stylu
Jolcia 483, tak możecie wybrać projekt z dwuspadowym dachem. Dopuszczenie rozrzeźbienia nie jest nakazem rozrzeźbienia. Powodzenia:)
piotr adam
Witam, Mam dzialke szerokości 23 m, w warunkach zabudowy mam podane 14 m szerokość elewacji frontowej . a jeśli postawię dom o szerokości 12 m i zacznie sie 4 m od granicy działki z prawej strony a przed tym domem garaz wolnostojący który będzie się zaczynal 3 metry od granicy działki z lewej strony to wychodzi front zabudowy 12 m czy jako elewacja domu czy 16m bo policza front garazu i domu ???