Budowa ogrodzenia – jakie formalności, kto płaci ?

Przez długie lata obowiązywała reguła prawej strony, czyli budowa ogrodzenia od strony ulicy i prawej strony, patrząc od frontu. Reguły tej nie regulują jednak żadne przepisy prawne i nie da się jej wyegzekwować. Poza tym nie każdy nabywca działki chce posiadać z każdej strony inny płot. Na co zatem zwrócić uwagę, aby było zgodnie z prawem?

Budowa ogrodzenia nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. W niektórych wypadkach może pojawić się wymóg zgłoszenia, czyli powiadomienia starostwa o zamiarze wykonania ogrodzenia. Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, zgłosić należy budowę ogrodzenia od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych lub innych miejsc publicznych oraz ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m. W pozostałych przypadkach, zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 23 Prawa budowlanego, budowa ogrodzenia nie wymaga pozwolenia ani zgłoszenia. Stawiając zatem płot oddzielający nas od sąsiadów, niższy niż 2,20 m nie musimy zgłaszać tego w urzędzie.

Zgłoszenia należy dokonać minimum 30 dni przed rozpoczęciem planowanej budowy. Zgłoszenie powinno zawierać opis i szkic ogrodzenia, zakres planowanych prac i  termin rozpoczęcia budowy. Musimy dostarczyć również oświadczenie o prawie do rozporządzania nieruchomością. Jeśli urząd nie będzie miał co do inwestycji żadnych zastrzeżeń, z budową możemy ruszyć po upływie 30 dni od daty zgłoszenia w urzędzie, ale nie później niż 2 lata. Jeśli w przeciągu 2 lat nie rozpoczniemy prac związanych z budową ogrodzenia, zgłoszenie traci ważność.

Jeszcze do niedawna przepisy narzucały, aby ogrodzenia pomiędzy sąsiadami były ażurowe, a łączna powierzchnia prześwitów wynosiła co najmniej 25% powierzchni ogrodzenia. W roku 2000 Trybunał Konstytucyjny orzekł o niezgodności tego przepisu z Prawem Budowlanym, dzięki czemu właściciel posesji może swobodnie decydować jakie ogrodzenie chce postawić. Tym, którzy nie są zachwyceni płotem postawionym przez sąsiada i uważają, że narusza on ich prawa, pozostaje proces cywilny na podstawie art. 222 § 2 K.c. W takim przypadku sąd ocenia na jaki powierzchniowo obszar działki pada cień oraz przez jaki okres dnia, czy ogrodzenie powoduje brak przewiewu i związaną z tym duszność, nadmierną wilgotność ziemi, niemożność np. opalania się itp. Gdyby okazało się, że ogrodzenie powoduje zakłócenie korzystania z nieruchomości (zacienienie, ograniczenie widoku itp.) i wywołuje szkodę, wówczas możemy dochodzić odszkodowania, na zasadach ogólnych (art. 415 K.c. i następne). Zgodnie z art. 415 K.c. „kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”.

Przepisy prawa nie regulują kwestii związanych z finansowaniem budowy ogrodzenia. Zgodnie z art. 154 § 1 Kodeksu cywilnego, mury, płoty, miedze, rowy i inne podobne urządzenia znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących służą do wspólnego użytku sąsiadów, a zgodnie z zgodnie z art. 154 § 2 korzystający z wymienionych obiektów są obowiązani ponosić wspólnie koszty ich utrzymania. Obowiązek ten, nie obejmuje jednak kosztów wybudowania nowego ogrodzenia, a co za tym idzie obciążenia sąsiada kosztami budowy. Ogrodzenie budujemy celem ochrony prywatnej własności, dlatego koszty budowy przechodzą na tego, czyja własność ma być chroniona. Podsumowując, jeśli nie uda nam się dojść do porozumienia z sąsiadem w sprawie budowy ogrodzenia, wszystkie koszty pokrywamy sami. Jakiegokolwiek współfinansowania ogrodzenia przez sąsiada, będziemy mogli domagać się dopiero przy jego naprawie lub remoncie.

Ogrodzenie od strony sąsiada należy postawić dokładnie w osi granicy działek. W przypadku, kiedy ogrodzenie jest kwestią sporną i chcemy uniknąć oskarżeń o naruszenie, należy je postawić tak, aby nie przekraczało granicy naszej działki. W przypadku ogrodzenia od strony ulicy, nie może ono przekraczać linii rozgraniczającej ulicy. W przypadku, kiedy w planie miejscowym planowane jest poszerzenie drogi, będziemy musieli odsunąć się z ogrodzeniem od ulicy, pozostawiając pas gruntu przewidziany pod inwestycję. Jeśli nie jesteśmy pewni granic swojej działki należy przeprowadzić geodezyjne wyznaczenie punktów granicznych. W przypadku, kiedy jest to niewykonalne, istnieje konieczność przeprowadzenia administracyjnego postępowania rozgraniczeniowego. W ostateczności bierzemy geodetę do powtórnego wytyczenia granic.