Formalności przed zakupem projektu – Plan Miejscowy i decyzja o Warunkach Zabudowy

Kryteria wyboru projektu narzuca działka. Jeśli więc planujesz budowę domu w pierwszej kolejności musisz sprawdzić czy na Twojej działce można zbudować dom, a jeśli tak to jaki. Taka informacja zawarta  jest w Planie Miejscowym bądź Warunkach Zabudowy. Pierwsze kroki należy więc skierować do urzędu miasta lub gminy, aby uzyskać informację czy działkę, na której zamierzasz budować dom, obejmuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli tak, wystarczy że złożysz wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z Planu Miejscowego, jeśli nie, będzie trzeba złożyć wniosek o wydanie Warunków Zabudowy.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

To akt prawny stworzony przez radę miasta bądź gminy. Określa przepisy powszechnie obowiązujące na terenie gminy. Znajdują się w nim wszystkie wytyczne dotyczące tego, co można zbudować na danym terenie i w jaki sposób. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) mówi o przeznaczeniu działki oraz narzuca szczegółowe warunki, jakie musi spełnić dom na danej działce, np.:

– maksymalna wielkość budynku,

– szerokość elewacji,

– wysokość budynku,

– ilość kondygnacji,

– kubatura domu,

– kształt dachu i rodzaj pokrycia dachowego,

– linia zabudowy, itp.

Niektóre Plany Miejscowe mogą narzucać nawet kolor elewacji i rodzaj materiałów budowlanych. Dlatego warto wiedzieć, co zwiera owy dokument i jak wpłynie na budowę naszego domu.

Plan Miejscowy jest dokumentem jawnym. Nie musisz być właścicielami działki, ani mieć do niej żadnych praw, aby zobaczyć wypis z planu. Dzięki jawności dokumentu możesz ocenić przydatność działki jeszcze przed jej zakupem oraz sprawdzić możliwość wybudowania na niej wymarzonego domu. Obowiązkiem urzędnika jest udostępnienie Ci wglądu do planu. Nie musisz podawać żadnego powodu ani przedstawiać żadnych dokumentów. Musisz jedynie złożyć wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z Planu Miejscowego oraz uiścić stosowną opłatę. Do uzyskania wypisu i wyrysu potrzebny będzie numer ewidencyjny działki, jego obręb oraz mapa zasadnicza.

Jeśli okaże się, że projekt wybranego przez Ciebie domu nie jest zgodny z ustaleniami Planu Miejscowego, budowa najprawdopodobniej nie będzie możliwa. Wówczas możesz albo dokonać zmian w projekcie przystosowując projekt domu do aktualnych wymogów, albo starać się o zmianę zawartych w Planie Miejscowym ustaleń. W przypadku zmiany Planu Miejscowego musisz złożyć odpowiedni wniosek. Niestety bardzo rzadko przynosi to pożądany efekt.

Decyzja o Warunkach Zabudowy

Jeżeli dla danego terenu nie ma uchwalonego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego musisz wystąpić z wnioskiem o wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy (WZ). Druki wniosku mogą się nieznacznie różnić w zależności od wymogów danej gminy. Jeśli będziesz miał problem z wypełnieniem wniosku, o pomoc możesz poprosić urzędnika lub autora projektu (służymy pomocą w wypełnieniu wniosku). O wydanie decyzji w Warunkach Zabudowy może się ubiegać każda osoba, nie musisz być właścicielem działki. Pamiętaj, że jeśli masz już wybrany konkretny projekt domu, wniosek najlepiej jest wypełnić w oparciu o jego dane techniczne.

Składając wniosek musisz dołączyć następujące dokumenty:
– Kopię mapy zasadniczej w skali 1:500 lub 1:1000. Jest to mapa obejmująca Twoją działkę i jej najbliższe otoczenie. Mapę uzyskać możesz w Wydziale Geodezji Urzędu Miasta lub Starostwa Powiatowego.
– Oświadczenie jednostek branżowych o zapewnieniu dostaw mediów. Oświadczenia takie musisz uzyskać w następujących zakładach: gazowniczym, energetycznym, wodociągów i kanalizacji.
– Charakterystykę inwestycji obejmującą m. in. określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków oraz określić sposób w jaki planujesz zagospodarować teren.
– Charakterystykę budynku czyli podstawowe informacje o planowanej inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko.

Decyzja o Warunkach Zabudowy, podobnie jak Plan Miejscowy, określa kryteria jakie musi spełnić inwestycja na danym terenie, np.: minimalną odległość od linii rozgraniczającej, w jakiej można usytuować budynek, gabaryty budynku (wysokości, szerokość itp.), procent powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, kąt nachylenia dachu, ustawienie kalenicy względem ulicy, a także sposób i kolorystykę wykończenia budynku. Decyzja o Warunkach Zabudowy powinna zostać wydana w przeciągu dwóch miesięcy.

Decyzja o Warunkach Zabudowy jest wydawana bezterminowo. Jej zapisy mogą  jednak stracić ważność w dwóch przypadkach:

– uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego przez gminę,

– otrzymanie pozwolenia na budowę na tej samej działce przez innego wnioskodawcę.