Powierzchnia zabudowy jest ważnym kryterium przy określaniu zagospodarowania działki lub terenu oraz przy wydawaniu pozwoleń budowlanych. Przepisy dotyczące powierzchni zabudowy mogą być regulowane przez lokalne plany zagospodarowania przestrzennego i przepisy prawa budowlanego, a ich celem jest często kontrola, ograniczenie lub podwyższenie intensywności zabudowy w określonych strefach lub rejonach miejskich, aby zapewnić zachowanie przestrzeni otwartej, estetyczny krajobraz oraz bezpieczeństwo i wygodę mieszkańców.
Co to jest powierzchnia zabudowy? Definicja i norma
Powierzchnia zabudowy to pojęcie z zakresu urbanistyki i prawa budowlanego, które odnosi się do powierzchni, jaką zajmuje budynek na działce. Jest to istotny parametr określający, ile miejsca zajmuje dany obiekt w stosunku do dostępnej przestrzeni. Zgodnie z pkt 5.1.2.1. Polskiej Normy PN ISO 9836 (Określenie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych) przez powierzchnię zabudowy rozumie się powierzchnię terenu zajętą przez budynek w stanie wykończonym.
Powierzchnia zabudowy a powierzchnia użytkowa
Powierzchnia zabudowy i powierzchnia użytkowa to dwa kluczowe pojęcia związane z budownictwem i architekturą. Oto krótka charakteryzacja tych dwóch pojęć oraz główne różnice między nimi:
Powierzchnia zabudowy to wielkość obszaru, na którym budynek rzeczywiście „dotyka” ziemi, czyli miejsce, gdzie rzutuje się elementy nadziemne, które należy zaliczyć do powierzchni zabudowy. Powierzchnia zabudowy obejmuje wszystkie elementy budynku, takie jak ściany zewnętrzne, loggie, a także wszystkie przybudówki oraz garaże.
Powierzchnia użytkowa natomiast to obszar wewnątrz budynku, który może być wykorzystywany do różnych celów. To przestrzeń, w której mieszka się, pracuje, odpoczywa, gotuje, itp. Powierzchnia użytkowa obejmuje wszystkie pomieszczenia wewnątrz budynku, takie jak kuchnie, łazienki, sypialnie, pokoje dziennego użytku, a także pomieszczenia gospodarcze czy piwnice. Pomieszczenia te są często podzielone na funkcjonalne strefy, które służą określonym celom.
Różnice między powierzchnią zabudowy a powierzchnią użytkową:
1. Lokalizacja:
– Powierzchnia zabudowy dotyczy obszaru na zewnątrz budynku, na działce lub terenie.
– Powierzchnia użytkowa odnosi się do wewnętrznych pomieszczeń i przestrzeni wewnątrz budynku.
2. Przeznaczenie:
– Powierzchnia zabudowy uwzględnia wszystkie elementy konstrukcyjne budynku, niezależnie od ich funkcji.
– Powierzchnia użytkowa to obszar, który jest przeznaczony do użytku przez ludzi, służący określonym celom, takim jak mieszkanie, praca, rozrywka czy przechowywanie.
3. Pomiar:
– Pomiar powierzchni zabudowy obejmuje zewnętrzne wymiary budynku i jego części, uwzględniając także ewentualne elementy przyległe, takie jak garaże czy słupy.
– Pomiar powierzchni użytkowej odnosi się wyłącznie do przestrzeni wewnątrz budynku, pomijając wszelkie elementy zewnętrzne.
Warto zaznaczyć, że oba te pojęcia są istotne przy planowaniu, projektowaniu i ocenie nieruchomości. Powierzchnia zabudowy działki jest istotna z punktu widzenia przepisów związanych z zagospodarowaniem terenu, natomiast powierzchnia użytkowa ma znaczenie dla wygody użytkowników budynku oraz określenia wartości nieruchomości.
Powierzchnia zabudowy a powierzchnia całkowita
Powierzchnia całkowita to kolejne pojęcie, które należy zgłębić. Czym zatem jest powierzchnia całkowita? Powierzchnia całkowita to suma powierzchni wszystkich poziomych kondygnacji lub pięter w budynku po zewnętrznym obrysie w stanie wykończonym. Obejmuje ona zarówno powierzchnie użytkowe, czyli przestrzenie wewnętrzne dostępne dla mieszkańców lub użytkowników budynku, jak i wszystkie przestrzenie, które nie są przeznaczone do bezpośredniego użytku, takie jak klatki schodowe, korytarze, piwnice, strychy czy pomieszczenia techniczne. Powierzchnia całkowita jest istotna z punktu widzenia planowania przestrzennego, projektowania budynków oraz oceny wielkości i pojemności budynku.
Jak już wcześniej wspominaliśmy, powierzchnia zabudowy koncentruje się na zewnętrznych aspektach lokalizacji budynku na działce, podczas gdy powierzchnia całkowita obejmuje wszystkie jego elementy, zarówno wewnętrzne, jak i zewnętrzne i jest używana do bardziej szczegółowej analizy samego budynku. Obie te powierzchnie są ważne przy planowaniu i ocenie nieruchomości, ale służą różnym celom i mierzą różne aspekty.
Czego nie zaliczamy do powierzchni zabudowy?
Kwestia powierzchni zabudowy jest kluczowym elementem planowania przestrzennego i zagospodarowania terenów. Definicja powierzchni zabudowy obejmuje obszar, który jest zajmowany przez budynek na danej działce. Jednak nie wszystkie elementy i struktury na działce są wliczane w tę powierzchnię. Dlatego warto zrozumieć, czego nie zalicza się do powierzchni zabudowy.
Powierzchnia zabudowy – wiaty i powierzchnie poziome
– Wiaty: Wiaty jako konstrukcje otwarte często nie mające pełnego zadaszenia, są często traktowane jako konstrukcje otwarte i nie są wliczane do powierzchni zabudowy. Takie wiaty mogą być stosowane jako zadaszenie na przykład nad wejściem do budynku lub jako miejsce do przechowywania pojazdów.
– Trawniki i inne obszary zielone: Powierzchnie trawników, kwietników, ogrodów, czy innych terenów zielonych nie są uważane za część powierzchni zabudowy. Są one często wymagane jako przestrzenie otwarte, które mają poprawiać jakość życia mieszkańców oraz estetykę okolicy.
– Chodniki i drogi: Nawet jeśli na działce znajdują się chodniki, ale nie są one częścią struktury budynku, to nie są one wliczane do powierzchni zabudowy. Jednak mogą podlegać innym przepisom dotyczącym przestrzeni publicznych.
– Place i parkingi: Podobnie jak chodniki, place i parkingi na działce nie są wliczane do powierzchni zabudowy, jeśli nie są zadaszone ani nie stanowią części struktury budynku.
Powierzchnia zabudowy – taras i schody
– Balkony i tarasy: Bardzo często pojawia się pytanie – Czy taras wlicza się do powierzchni zabudowy? Wszystko zależy od tego jaki jest to taras. Tarasu, który nie będzie trwale związany z gruntem, nie będziemy wliczać do powierzchni zabudowy. Taras natomiast wsparty na kolumnach i stale związany z gruntem wręcz przeciwnie. Jego powierzchnię musimy doliczyć do powierzchni zabudowy budynku.
– Schody zewnętrzne: Zgodnie z Polską Normą PN ISO 9836 do powierzchni zabudowy nie wlicza się schodów zewnętrznych i ramp. Schody zewnętrzne, które prowadzą do wejścia do budynku, nie są wliczane do powierzchni zabudowy, ponieważ stanowią one środek dostępu do budynku.
Powierzchnia zabudowy – balkon, przybudówki i garaże
– Balkony: W przypadku balkonów, które nie są obudowane i nie podlegają rzutowaniu, nie będą zaliczane do powierzchni zabudowy. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku balkonów obudowanych, czyli tzw. loggie. Tego typu balkony muszą być zrzutowane do poziomu parteru i wliczone do powierzchni zabudowy działki.
– Garaże: Garaże, które są oddzielne od głównego budynku są zazwyczaj traktowane osobno i nie wlicza się ich do powierzchni zabudowy budynku mieszkalnego, lecz wlicza się ich powierzchnie zabudowy do bilansu terenu.
– Altany i szklarnie: Struktury takie jak altany ogrodowe czy szklarnie, które nie są stałymi budynkami mieszkalnymi, nie są wliczane do powierzchni zabudowy budynku mieszkalnego.
Zrozumienie, czego nie zalicza się do powierzchni zabudowy, jest bardzo istotne podczas planowania i projektowania nieruchomości oraz przy przestrzeganiu miejscowych przepisów budowlanych. Warto również konsultować się z miejscowymi władzami i ekspertami ds. budownictwa, aby dokładnie określić, co jest i co nie jest uwzględniane w powierzchni zabudowy w konkretnym regionie.
Czy ocieplenie domu wlicza się do powierzchni zabudowy?
Licząc powierzchnię zabudowy działki z całą pewnością należy uwzględnić ocieplenie budynku. Dlaczego ocieplenie domu wlicza się do powierzchni zabudowy? Ocieplenie wlicza się do powierzchni zabudowy, ponieważ przesuwa ono zewnętrzne rzutowane krawędzie budynku o grubość warstw ocieplenia. Co więcej, do powierzchni zabudowy wlicza się również wykończenie, czyli tynk, szalówkę, płytki elewacyjne, itp.
Inaczej natomiast wygląda sytuacja w przypadku kiedy budynek termomodernizujemy. Dodatkowa warstwa izolacjo co prawda ulega zwiększeniu, ale zgodnie z orzeczeniem sądu (WSA) z Gorzowa Wielkopolskiego z 2019 roku, ocieplenie takie nie będzie wliczane do powierzchni zabudowy. Niestety interpretacja przepisów dotycząca wliczania warstwy ocieplenia do powierzchni zabudowy bywa różna dla poszczególnych urzędów, dlatego najbezpieczniej jest zachować daleko idącą ostrożność.
