W życiu każdego człowieka przychodzi moment, w którym zaczyna myśleć o swoim miejscu na ziemi. Przestrzeni, która stanie się jego domem, jego azylem. Decydując się na budowę własnego domu stajemy przed pierwszym i najważniejszym wyborem – wyborem działki. Od czego zacząć proces kupna działki? Na co zwrócić uwagę? Jakie są najważniejsze kryteria, którymi powinniśmy się kierować przy zakupie działki?
Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki?
Kupno działki budowlanej wydaje się łatwiejszym wyzwaniem niż opracowanie projektu domu, który na niej stanie. Nie dajmy się zwieść pozorom! Ten pierwszy wybór warunkuje, wszystkie kolejne kroki. Warto się do tego przygotować, by wybrać mądrze!
Lokalizacja
Lokalizacja ma ogromne znaczenie. Pamiętajmy o tym, że każdy człowiek potrzebuje czegoś innego, a więc kierujmy się swoimi potrzebami i tym, co w życiu uznajemy za potrzebne. Jedni będą chcieli mieszkać w centrum miasta, aby mieć zapewniony łatwy i szybki dojazd do pracy a dzieci do szkoły czy przedszkoli. Inni nie wyobrażają sobie innego życia niż na wsi w otoczeniu przyrody przepełnionej śpiewem ptaków i zapachem lasu. Jeszcze inni za najlepsze rozwiązanie uznają tereny podmiejskie, które łączą wady i zalety obu tych światów. Lokalizacja działki jest jednym z najważniejszych czynników, który wpływa na komfort życia oraz wartość działki.
Sąsiedztwo
Kolejnym aspektem, na który powinniśmy zwrócić uwagę przed zakupem działki jest jej sąsiedztwo. Poświęćmy chwilę, aby poznać okolicę. Czy działki wokół są zabudowane? Jeśli nie, to co ma możliwość na nich powstać? Inne budynki mieszkalne, a może usługi? Czy w najbliższej okolicy znajdują się uciążliwe zakłady przemysłowe? Czy jest coś co może generować hałas lub nieprzyjemne zapachy?
Ważny jest dostęp do infrastruktury. Rozejrzyjmy się za możliwościami dojazdu do naszej okolicy, czy istnieje dogodna komunikacja miejska? Jak daleko ulokowane są szkoły?
Pytań jest wiele, lecz na wszystkie powinniśmy w mniejszym lub większym stopniu znaleźć odpowiedź.
Stan prawny działki
Przed zakupem działki konieczne jest sprawdzenie jej stanu prawnego. Należy upewnić się czy działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową i nie ma żadnych obciążeń hipotecznych ani prawnych. Warto zajrzeć do księgi wieczystej oraz Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP). Dowiemy się jakie urząd ma plany co do okolicy naszego gruntu. Może się na przykład okazać, że w ciągu kilku lat tuż obok naszej posesji planowana jest budowa np. autostrady.
Znaczenie ma również klasa gleby. Jeśli nie kupujemy działki przekwalifikowanej na budowlaną, lecz figurującą jako grunty rolne powyżej trzeciej klasy gleby, może być problem z jej odrolnieniem. Konieczne jest złożenie wniosku o wyłączenie z produkcji rolnej. Może to generować problemy w urzędzie a także dodatkowe koszty. Klasę gruntów można sprawdzić w ewidencji gruntów.
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego / Decyzja o warunkach zabudowy
Ważnym elementem jest również występowanie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), jeśli działka jest nim objęta znajdziemy tam wszystkie informacje o budynkach, które będą mogły na niej powstać. Jeśli działka nie jest objęta Planem konieczne będzie wystąpienie do urzędu o wydanie Decyzji o warunkach zabudowy. Istotną informacją jest to, że występując o wydanie ww. decyzji nie musimy być właścicielami działki, a więc już wcześniej możemy wiedzieć na jaki budynek dostaniemy w przyszłości pozwolenie na budowę, a jaki będzie zdecydowanie niedopuszczalny.
W MPZP oraz w Decyzji o warunkach zabudowy określone są między innymi takie parametry jak gabaryty budynku, maksymalna powierzchnia zabudowy jaką budynek może zajmować na działce, minimalna powierzchnia biologicznie czynna, która musi pozostać po wybudowaniu budynku oraz koniecznych dojść i dojazdów, rodzaj i kąt dachu, ilość kondygnacji, a także na przykład konieczność nawiązania stylem do istniejącej już zabudowy w okolicy. Jest to zatem kopalnia wiedzy o naszym przyszłym domu.
Po więcej informacji odsyłamy na naszą stronę:
Usytuowanie względem stron świata
Usytuowanie działki względem stron świata może wpływać na to jak będzie wyglądał późniejszy budynek. Zwróćmy uwagę, z której strony jest wjazd na działkę. Jeśli działka ma wjazd od południa może się okazać, że nasz wymarzony piękny ogród za domem będzie niewystarczająco doświetlony.
Przed zakupem warto odwiedzić działkę o różnych porach dnia i roku, aby ocenić nasłonecznienie i warunki atmosferyczne.
Warunki gruntowe
Stan gruntu jest kolejnym bardzo ważnym elementem przy zakupie działki budowlanej. Ma znaczenie dla samej budowy domu. Warto zlecić badania geotechniczne, które określą nośność gruntu oraz poziom wód gruntowych. Unikniemy w ten sposób niespodzianek i problemów związanych z podmokłością terenu czy koniecznością dodatkowego wzmocnienia fundamentów.
Innymi warunkami naturalnymi, które warto sprawdzić są na przykład zagrożenia zalaniem czy osuwiska. Działki położone np na zboczach mogą wymagać dodatkowych prac ziemnych. Jeśli mamy taką możliwość warto odwiedzić działkę o różnych porach roku. Każda pora roku może dostarczyć nam kolejnych informacji. W lecie najlepiej ocenić zacienienie działki, wiosną lub jesienią dowiemy się o jej podmokłości, a dostęp i stan dróg dojazdowych najlepiej ocenić zimą i jesienią, szczególnie jeśli są to drogi nieutwardzone.
Dostęp do mediów
Upewnij się, że działka ma dostęp do podstawowych mediów, takich jak woda, kanalizacja, prąd oraz gaz. Brak tych przyłączy może podnieść koszty budowy i utrzymania domu. Jeśli działka nie posiada któregoś z wymienionych mediów, warto dowiedzieć się czy w przyszłości planowane są takie inwestycje infrastrukturalne w okolicy. Jeśli media występują, ale w znacznej odległości, również może to podnieść koszty budowy wynikające z konieczności ich doprowadzenia do działki. Działka uzbrojona we wszystkie media może okazać się droższa w momencie zakupu, ale dzięki temu koszty budowy będą niższe.
Więcej na ten temat piszemy na blogu: https://www.domywstylu.pl/blog/2018/08/30/formalnosci-przed-zakupem-projektu-uzyskanie-warunkow-technicznych-przylaczy/
Gabaryty działki
Kształt i wielkość działki wpływają na możliwości zabudowy. Najbardziej optymalne są działki prostokątne o szerokości co najmniej 20 metrów. Warto też zwrócić uwagę na ukształtowanie terenu, duże spadki i różnice w wysokościach terenu mogą wymagać dodatkowych prac ziemnych. Wąskie działki lub o nietypowym kształcie mogą wymagać specjalnego projektu, ponieważ są trudniejsze do zagospodarowania, jednak w momencie kupna mogą kusić niższą ceną.
Droga dojazdowa
Każda działka budowlana musi mieć dostęp do drogi publicznej, jeśli takiej nie ma, nie uzyskamy pozwolenia na budowę. Są sytuacje kiedy jedynym sposobem jest dojazd przez działkę sąsiada, wtedy konieczne jest ustanowienie służebności drogi. Zrobienie tego może utrudnić nam nieprzychylny właściciel działki sąsiedniej. Stan samej drogi ma również znaczenie, szczególnie w okresie zimowym, a także podczas intensywnych opadów lub roztopów wiosennych.
Zadrzewienie działki
Ilość drzew na działce, szczególnie wtedy, gdy jest zdecydowanie duża może utrudnić budowę domu. Może okazać się konieczna wycinka. Nie zawsze możemy jednak zrobić to dowolnie. Niewykluczone, że trzeba będzie uzyskać pozwolenie na wycięcie drzew, a koszty tych działań w całości pokryć z własnej kieszeni.
Koszty dodatkowe
Oprócz ceny samej działki, należy uwzględnić koszty dodatkowe, takie jak opłaty notarialne, podatki, oraz oczywiście wspomniane wcześniej ewentualne koszty odrolnienia gruntu, doprowadzenia przyłączy mediów czy usunięcie drzew. Osobą opłacającą podatek przy zakupie jest kupujący. Jeśli kupno ma miejsce pomiędzy dwiema osobami fizycznymi, kupujący płaci podatek od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% wartości kupowanej parceli. Kupno działki od gminy lub firmy wymaga opłacenia podatku VAT doliczanego do ceny netto działki.
Przy zakupie działki przede wszystkim zwracajmy uwagę na elementy, których nie jesteśmy w stanie zmienić. Wszystko inne jest tylko kwestią czasu oraz pieniędzy. Lokalizacja, sąsiedztwo, ulokowanie względem stron świata, kształt i wielkość, to tylko kilka z wymienionych aspektów, na które warto zwrócić uwagę. Kupno działki wymaga od nas zaangażowania, ale nie dajmy się przestraszyć.
Nikt nie mówi, że będzie łatwo, jednak na pewno będzie warto!
