Jak czytać warunki zabudowy ?

Dlaczego przed zakupem projektu warto dwa razy przeczytać warunki zabudowy działki? Ponieważ ich wymogi określą ściśle ramy, w które powinien wpisać się wybrany przez nas projekt. Ilość kondygnacji, powierzchnia zabudowy, szerokość elewacji, kąt nachylenia dachu, wysokość kalenicy i inne narzucone parametry mogą uniemożliwić uzyskanie pozwolenia na budowę wybranego przez nas projektu. Taka sytuacja to nie rzadkość. Jak czytać warunki zabudowy żeby uniknąć problemu?

Plan zagospodarowania przestrzennego jest prawem miejscowym. Dlatego wypis warunków zabudowy, który z niego otrzymamy, jest wiążący. Jeśli dla wybranego terenu nie ma uchwalonego planu, gmina może określić warunki zabudowy w drodze decyzji. Bez względu na to, w której formie warunki zabudowy otrzymamy, projekt będzie musiał spełniać każdy ich punkt.

Rodzaj zabudowy.

Warunki zabudowy przede wszystkim określą rodzaj zabudowy dopuszczonej na interesującej nas działce. Pozwolenie na budowę domu mieszkalnego dostaniemy wyłącznie na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną, letniskowego – rekreacyjną, domu z usługą – usługowo-mieszkalną etc. Najwięcej wątpliwości i pytań wywoła ten punkt warunków zabudowy, który określa warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego.

Linia zabudowy.

Warunki wyznaczają nieprzekraczalną linię zabudowy mierzoną w metrach od linii rozgraniczającej ulicy. Ustalają linię, przed którą nie można sytuować zabudowy. Innymi słowy frontowa ściana naszego domu może stanąć nie bliżej ulicy niż w linii zabudowy. Najczęściej linia ta wyznaczana jest na 5-6 m, ale w przypadku działek położonych przy drogach ważniejszych pod względem komunikacyjnym, może to być nawet kilkanaście metrów. Sprawdzenie, gdzie linia zabudowy przebiega na naszej działce, pozwoli oszacować jak dużo miejsca pozostanie do zabudowy. Działki nie dość głębokie w stosunku do tej linii mogą być do zabudowy bardzo trudne.

Wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

Warunki bardzo często określają procentowe wskaźniki powierzchni zabudowy oraz powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni działki. Powierzchnia zabudowy jest podana w każdym projekcie. Wystarczy zestawić ją z powierzchnią działki i sprawdzić czy ich procentowy stosunek nie jest większy niż określony w warunkach zabudowy. Powierzchnia biologicznie czynna jest zieloną powierzchnią działki, która zostaje po odliczeniu powierzchni zabudowy budynków oraz utwardzonych dojść i dojazdów. Dlatego wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej jest trudniejszy do ustalenia. Ostatecznie wylicza go architekt sporządzając projekt zagospodarowania działki.

Gabaryty projektowanej zabudowy.

Im dokładniej przeczytamy ten punkt warunków, tym większą mamy gwarancję, że dostaniemy pozwolenie na budowę projektu, który wybierzemy. Zwłaszcza, że warunki w tym zakresie stawiają projektowi najwięcej wymagań. Szczegółowe wytyczne trzeba czytać skrupulatnie. Tutaj każda kondygnacja i każdy centymetr ma znaczenie. Projekt nie może przekroczyć granic wyznaczonych przez warunki.

Ilość kondygnacji jest tym zapisem warunków, który najbardziej restrykcyjnie zawęża pole projektów do wyboru. Jeśli warunki dopuszczają domy jednokondygnacyjne, ograniczają wybór projektów do parterowych. Jeśli dwie kondygnacje, w tym druga kondygnacja jako poddasze – do domów z użytkowym poddaszem.

Poziom posadowienia parteru określa jak wysoko ponad teren gruntu możemy zaprojektować poziom posadzki parteru. Zdarza się też, że dopuszczając piwnicę, warunki jednocześnie określają jak wysoko możną ją wynieść nad poziom gruntu. Warto zwrócić uwagę, iż zazwyczaj nie jest to istniejący na działce a projektowany poziom gruntu, więc wysokości liczy się od gruntu, który zdecydujemy się na budowie nadsypać bądź zniwelować.

Szerokość elewacji frontowej warunki zabudowy mogą określić w metrach, ale często pozostawiają procentowe granice odstępstwa od określonego wymiaru. Przykładowo jeśli szerokość elewacji wyznaczona jest na 17 m ± 20%, a warunki nie określają konkretnej elewacji jako frontowej, oznacza to, że szerokość naszego domu od strony wjazdu z drogi powinna się zamknąć w przedziale od 13,6 m do 20,4 m.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej mierzona jest od poziomu gruntu do okapu dachu, a w przypadku dachów płaskich do elementu, który tworzy górną krawędź elewacji tj. attyki, gzymsu itp.

Poza punktami dotyczącymi elewacji frontowej, warunki bardzo często określają wymogi dot. dachu. Kształt dachu określany jest w warunkach poprzez ilość połaci (jedno, dwu, wielospadowy). Jeśli dopuszczają dodatkowo łamania, naczółki, lukarny etc., możemy wybrać projekt, który ich nie ma. Jeśli natomiast je narzucają, będzie trzeba wybrać projekt, który takie elementy posiada.

Kąt nachylenia dachu podawany jest zazwyczaj w stopniach i z zakresem, w którym projektowany dach powinien się zamknąć. Na przykład jeśli warunki podają kat nachylenia dachu 30-45°, dach w wybranym projekcie nie może mieć 29° ani 46°. Zdarza się, że warunki narzucają kształt i kąt tylko głównej bryły dachu. To bardziej elastyczne sformułowanie pozwala na zastosowanie dachu o innym kształcie lub spadku połaci, nad skrzydłami budynku, bryłami garaży itp.

Wysokość budynku, służącą  do przyporządkowania temu budynkowi odpowiednich wymagań rozporządzenia, mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku, do górnej powierzchni najwyżej położonego stropu, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej bez uwzględniania wyniesionych ponad tę płaszczyznę maszynowni dźwigów i innych pomieszczeń technicznych, bądź do najwyżej położonego punktu stropodachu, lub konstrukcji przekrycia budynku znajdujacego się bezpośrednio nad pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi.

Zdarza się też, że warunki określają kierunek kalenicy jako równoległy lub prostopadły w stosunku do frontu działki lub drogi. Warto zwrócić na to uwagę od razu, bo przeprojektowanie dachu w wymarzonym projekcie, wymaga nakładu pracy i kosztów, a może też w zaskakujący sposób zmienić wygląd całego domu.

Obsługa komunikacyjna.

Działka, na której planujemy budowę musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Warunki określą w jaki sposób obsługa komunikacyjna ma być zrealizowania tj. zjazd istniejący lub projektowany, dostępność przez drogę wewnętrzną etc. W tym miejscu warunki również trzeba czytać dosłownie. Jeśli podają konieczność korzystania ze zjazdu projektowanego, nawet jeśli inny zjazd istnieje na działce, będziemy zobligowani do zaprojektowania nowego zjazdu. Jeśli przewidują korzystanie ze zjazdu istniejącego, nie pozostawiają możliwości zaprojektowania zjazdu w innym miejscu.

Infrastruktura techniczna.

Warunki zabudowy określą sposób zaopatrzenia budynku w wodę, odprowadzenia ścieków i wód opadowych, zasilania w energię elektryczną, zaopatrzenie w ciepło i gaz. Jeśli w pobliżu działki znajduje się wodociąg, kanalizacja sanitarna lub deszczowa, warunki określą konieczność podłączenia projektowanego budynku do sieci. Jeśli sieci nie istnieją, warunki mogą dopuścić studnię własną, zbiornik szczelny i powierzchniowe odprowadzenie wód opadowych.

Sposób ogrzewania również zależał będzie od stanu istniejącego. Jeśli w pobliżu działki znajduje się gazociąg, warunki mogą obligatoryjnie narzucić ten sposób ogrzewania. Zazwyczaj jednak pozostawiają możliwość wyboru zaopatrzenia w ciepło z własnego źródła, coraz częściej ekologicznego.

Ustalenia dotyczące ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego, zabytków, dóbr kultury współczesnej są tym punktem warunków zabudowy, który traktowany jest przez inwestorów z najmniejszą uwagą. Tymczasem może wydłużyć termin oczekiwania na pozwolenie na budowę o parę miesięcy, a nawet uniemożliwić jego otrzymanie. Jeśli teren objęty jest ochroną konserwatorską, położony w obrębie sieci Natura 2000, znajduje się na nim punkt rozpoznania archeologicznego etc. projekt będzie wymagał dodatkowych opinii i uzgodnień z właściwymi organami.

arch. Urszula Gołubowska-Witek