Poradnik inwestora w 3 etapach

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Planowanie budowy domu należy rozpocząć od sprawdzenia czy na danej działce można zbudować dom, a jeśli tak to jaki. Można to sprawdzić w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Wypis z MPZP, który określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego, można uzyskać w urzędzie gminy lub miasta. Z MPZP wynikają szczegółowe warunki, jakie musi spełnić budynek na danym terenie, np.: gabaryty budynku (szerokość, wysokość), ilość kondygnacji, kąt nachylenia i rodzaj pokrycia dachowego oraz linię zabudowy.

Decyzja o warunkach zabudowy

Jeżeli dla danego gruntu nie ma uchwalonego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wtedy należy wystąpić z wnioskiem do urzędu gminy lub miasta o wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy (WZ). Do wniosku należy dołączyć:
- kopię mapy zasadniczej w skali 1:500 lub 1:1000 (obejmującej teren inwestycji i jej najbliższe otoczenie, mapę uzyskać można w Wydziale Geodezji Urzędu Miasta lub Starostwa Powiatowego),
- oświadczenie jednostek branżowych o zapewnieniu dostaw mediów (oświadczenia są do uzyskania w zakładach: gazowniczym, energetycznym, wodociągów i kanalizacji),
- charakterystykę inwestycji obejmującą m. in. określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu,
- charakterystykę budynku (w składanym wniosku konieczne jest zawarcie podstawowych informacji o planowanej inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko).

Decyzja o Warunkach Zabudowy, podobnie jak MPZP, określa kryteria realizacji inwestycji na danym terenie, np.: minimalną odległość od linii rozgraniczającej, w jakiej można usytuować budynek, gabaryty budynku (wysokości, szerokość itp.), procent powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, kąt nachylenia dachu, ustawienie kalenicy względem ulicy, a także sposób i kolorystykę wykończenia budynku. Decyzja o Warunkach Zabudowy powinna zostać wydana w ciągu miesiąca bądź dwóch.

Dokumentację projektową należy uzupełnić o techniczne warunki przyłączenia do sieci energetycznej, wodno-kanalizacyjnej oraz gazowej. W przypadku gdy działka, na której planowana jest inwestycja, nie posiada jeszcze przyłączy należy zwrócić się do odpowiednich gestorów sieci o określenie warunków przyłączenia. Ich wydanie wiąże się z opłatą i wymaga kompletu różnych załączników. Jednym z niezbędnych elementów jest dokument, potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości (np. akt własności) oraz szkic sytuacyjny, który pozwoli na określenie położenia domu względem istniejącej infrastruktury oraz budynków znajdujących się w sąsiedztwie. Uzyskanie technicznych warunków przyłączenia do sieci jest niezbędne do otrzymania pozwolenia na budowę.

Mapa do celów opiniodawczych określa granice i media, jakie znajdują się na danym terenie. Wydawana jest w skali 1:1000 lub 1:500 i posiada dokładnie zaznaczoną lokalizację działki na której planowana jest inwestycja. Mapę do celów opiniodawczych można uzyskać w Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej na danym terenie. Ze wzglądu na bardzo rzadką aktualizację tego rodzaju mapy służą przeważnie do celów informacyjno-poglądowych. Mapę do celów opiniodawczych załącza się do wniosku o wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy. Koszty uzyskania takiej mapy wahają się od 30 do 50 zł.

Mapa do celów projektowych stanowi załącznik do projektu architektoniczno-budowlanego i jest konieczna do uzyskania pozwolenia na budowę. Wykonanie mapy do celów projektowych należy zlecić geodecie, pamiętając, iż jej ważność jest ograniczona w czasie. Najlepiej jest zamówić cztery lub pięć egzemplarzy, aby można było wykonać ewentualne dodatkowe uzgodnienie. Cena mapy z reguły uzależniona jest od wielkości działki i waha się w granicach od 500 zł do 1000 zł. Na mapę czeka się od 2 do 4 tygodni. Na mapie do celów projektowych wykonuje się projekt zagospodarowania działki.

Mapa inwentaryzacyjna jest potrzebna celem zgłoszenia budynku do użytkowania. Wykonuje się ją po zakończeniu budowy. Koszt wykonania mapy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego wynosi ok. 400 zł

Wybór projektu jest jedną z najtrudniejszych decyzji w procesie planowania budowy domu. Trafnie wybrany projekt domu to przede wszystkim projekt dostosowany do stylu życia rodziny, jej możliwości finansowych oraz wykorzystujący walory działki i spełniający wymagania warunków zabudowy. Dlatego też, tak istotna jest kwestia przemyślanego wyboru projektu przed jego zakupem.

Wybierając projekt domu należy zwrócić uwagę na powierzchnię użytkową oraz układ funkcjonalny domu, które są odpowiedzialne za komfortowe użytkowanie wnętrza. Należy przeanalizować osobiste preferencje, precyzyjnie określając, jakie pomieszczenia powinny znaleźć się w przyszłym domu i porównać je z rzutami kondygnacji poszczególnych projektów, sprawdzić czy istnieje wyraźny podział na strefę dzienną mieszczącą: pokój dzienny, jadalnię i kuchnię oraz nocną z sypialniami, łazienkami i garderobami? Czy kuchnia, w zależności od potrzeb, jest otwarta czy zamknięta, czy wystarczająca jest liczba łazienek, a pokoje dają możliwość ich ergonomicznego urządzenia i umeblowania? Czy w projekcie znalazły się takie pomieszczenia pomocnicze jak: garaż, kotłownia, spiżarnia, pralnia bądź inne pomieszczenia gospodarcze? Wszystkie te elementy należy skonfrontować z zajmowaną przez nie powierzchnią użytkową, pamiętając iż każdy dodatkowy metr kwadratowy podnosi koszty budowy.

Najistotniejsza jest jednak kwestia wyboru technologii wykonania budynku. Wybierając projekt domu należy przemyśleć rodzaj materiałów, z których ma być budowany dom (rodzaj stropu, fundamenty, grubość i izolacja ścian, pokrycie dachowe). Projekt gotowy ma on już z góry określone wszystkie te elementy, zaś każda zmiana będzie wiązała się z dodatkowymi kosztami na etapie adaptacji projektu.

Wybierając projekt domu mamy realny wpływ na koszty inwestycji. Koszt budowy domu może zależeć od wielu czynników: jego wielkości, rodzaju użytych materiałów budowlanych i okładzin, warunków gruntowych, a także od bryły budynku.

W bryle budynku głównymi czynnikami podnoszącymi koszt budowy są:

• kształt dachu, np.: skomplikowany dach o zróżnicowanych wysokościach w obrębie danej bryły,
• balkony, tarasy, uskoki podnoszą wartość wizualną bryły, ale wymagają prawidłowego wykonania wszystkich warstw (głównie izolacji termicznych i przeciwwilgociowych),
• nadwieszone bryły, wykusze to elementy wymagające wykonania większych wsporników i dociepleń,
• duże przeszklenia, takie jak witryny szklane na własnej samonośnej konstrukcji z odpowiednio termoizolacyjnym przeszkleniem.

Pomoc w wyborze projektu!

Jeśli masz problem z wyborem projektu i gubisz się w gąszczu setek projektów gotowych, skontaktuj się z nami, a pomożemy wybrać projekt Twoich marzeń. Jesteśmy w stanie wybrać projekt dopasowany nie tylko do Twoich indywidualnych oczekiwań, ale również dopasować projekt do Twojej działki.

Wystarczy wypełnić poniższy formularz i wskazać w nim swoje oczekiwania oraz dołączyć do niego następujące dokumenty:

• wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowanie Przestrzennego (jeśli nie ma uchwalonego planu to Decyzję o Warunkach Zabudowy)
• mapę do celów opiniodawczych (jest to aktualna kopia mapy zasadniczej pochodząca z zasobu Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej lub Miejskiego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej). Koszt mapy to 30 – 50 zł.

Po zapoznaniu się z treścią zapytania oraz z przesłaną dokumentacją wybierzemy i zaproponujemy Ci najbardziej odpowiednie projekty z naszej oferty.

Posiadając Decyzję o Warunkach Zabudowy (lub wypis z MPZP) oraz wybrany projekt domu, należy spotkać się z architektem, który sprawdzi, czy dany projekt mieści się na działce przeznaczonej pod inwestycję oraz spełnia kryteria określone przez warunki zabudowy.

Kupując projekt bezpośrednio w DOMY w Stylu posiadasz nieograniczoną możliwość korzystania z bezpłatnych porad oraz konsultacji z architektami i konstruktorem na każdym etapie realizacji inwestycji.

Może się zdarzyć, że wybrany projekt nie do końca wpisuje się w nasze potrzeby i oczekiwania. W takiej sytuacji istnieje możliwość wprowadzenia zmian w projekcie, które mogą okazać się dość pracochłonne i kosztowne. Najczęstsze zmiany wprowadzane do projektu dotyczą rozkładu pomieszczeń, podwyższenia ścianki kolankowej, zmiany kąta nachylenia dachu, rezygnacji bądź doprojektowania piwnicy lub garażu oraz zmiany technologii.

A oto kilka praktycznych informacji i porad dotyczących wprowadzania zmian do projektu:

1. Zmiana pokrycia dachu z lekkiego na ciężkie (np. z blachodachówki na dachówkę ceramiczną) pociąga za sobą konieczność przeliczenia całej więźby dachowej. Ma to również wpływ na elementy konstrukcyjne, na których opiera się dach oraz na fundamenty. Zmiana pokrycia dachowego z ciężkiego na lekkie powinna być możliwa do wykonania bez problemu.
2. Zmiana kąta nachylenia dachu spowodowana jest najczęściej ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Decyzji o Warunkach Zabudowy i wiąże się z ponownym przeliczeniem i ewentualnym przeprojektowaniem konstrukcji więźby dachowej i pokrycia dachowego.
3. Podniesienie ścianki kolankowej powoduje dużą ingerencję w konstrukcję budynku, gdyż wymaga ingerencji w strop oraz przeróbki podparcia więźby dachowej. Optymalna wysokość ścianki kolankowej wynosi od 90 cm do 120 cm. Zmiana jej wysokości może poprawić komfort użytkowania poddasza, ale może również zepsuć wygląd zewnętrzny budynku, gdyż zmianie ulegają jego proporcje.
4. Zmiana zewnętrznych wymiarów budynku wymaga przeprojektowania istotnych elementów konstrukcyjnych budynku. W ramach poszerzenia domu może być konieczna zmiana układu fundamentów, ścian zewnętrznych, stropu i dachu. Dodatkowo konieczne może się również okazać dopasowanie układu funkcjonalnego domu do nowych gabarytów budynku.
5. Zmiana technologii budowy domu wiąże się z koniecznością sprawdzenia wytrzymałości i nośności konstrukcji, izolacyjności termicznej przegród zewnętrznych (obliczenie współczynnika przenikania ciepła przez ściany zewnętrzne, dach i podłogę na gruncie), izolacji przeciwwilgociowej i przeprojektowania elementów konstrukcji głównej domu. Często taka zmiana powoduje konieczność narysowania projektu od nowa, a to wiąże się ze znacznymi kosztami adaptacji.
6. Zmiana technologii wykonania stropu często pociąga za sobą konieczność przeprojektowania innych elementów konstrukcyjnych budynku, np.: schodów i kominów. Może również pociągać za sobą zmiany warunków akustycznych w pomieszczeniach, co w znacznym stopniu ma wpływ na komfort użytkowania. Podstawowym zadaniem stropu jest przenoszenie obciążeń własnych, użytkowych a niekiedy również obciążeń od ścianek działowych. Ponadto stropy stanowią usztywnienie budynku.
7. Doprojektowanie piwnicy to przede wszystkim zmiana fundamentów oraz konieczność doprowadzenia do piwnicy niezbędnych instalacji. Decydując się na piwnicę należy liczyć się z wykonaniem dużych i kosztownych robót ziemnych. Ze względu na głębokość wykopów często występują problemy z wodą gruntową i opadową. Projektując budynek częściowo podpiwniczony należy wziąć pod uwagę fakt, iż koszty będą tylko nieznacznie mniejsze niż przy podpiwniczeniu całego budynku.
8. Zmiana ilości, wielkości i usytuowania otworów okiennych i drzwiowych może wynikać z indywidualnych potrzeb inwestora, ale również z usytuowaniem domu według stron świata. Zmiany te nie są skomplikowane, wymagają jedynie ponownego sprawdzenia i doboru nadproży okiennych i drzwiowych.
9. Zmiana funkcji pomieszczeń wiąże się najczęściej z dostosowaniem układu funkcjonalnego domu do wymagań inwestora. Konsekwencją tego może być konieczność zmiany przebiegu instalacji wewnętrznych w pomieszczeniach, przebudowanie układu ścian wewnętrznych oraz z modyfikacją otworów okiennych i drzwiowych.
10. Zmiana instalacji wewnętrznych (sanitarnych i elektrycznych) może pojawić się przy zmianie sposobu ogrzewania domu albo przy wyborze rozwiązań ekologicznych. Może również wynikać z przeprojektowania układu funkcjonalnego domu.

Wszystkie zmiany w projekcie wiążą się z koniecznością naniesienia zmian na rysunkach oryginalne lub wykonaniem rysunków zamiennych.

Zamów wycenę zmian.
Skorzystaj z formularza lub zadzwoń 577 007 517.

Kolejnym krokiem jest zaadaptowanie projektu do warunków miejscowych oraz opracowanie planu zagospodarowania działki, który musi zostać wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia. Dokonując zakupu projektu gotowego, należy mieć świadomość tego, iż projekt musi zostać dostosowany do warunków miejscowych z pomocą architekta. Adaptacja projektu gotowego wiąże się wprawdzie z dodatkowymi kosztami, lecz mimo to zakup projektu gotowego plus adaptacja jest rozwiązaniem tańszym niż wykonanie projektu indywidualnego.

Adaptacja projektu polega na:

• dostosowaniu projektu do obowiązującej na danym terenie Decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu, lub wypisu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego,
• dostosowaniu projektu do miejscowych warunków lokalizacyjnych, gruntowo-wodnych i uzbrojenia terenu,
• dostosowanie projektu do decyzji środowiskowych,
• dokonaniu zmian w projekcie przez naniesienie ich techniką graficzną w czerwonym kolorze na oryginale projektu albo wykonaniu rysunków zamiennych,
• uzupełnieniu projektu o dodatkowe dokumenty oraz pozwolenia wymagane przez urząd i przepisy,
• wykonaniu projektu zagospodarowania działki.

Wykonanie projektu zagospodarowania działki polega na usytuowaniu domu, wskazaniu dojazdów do budynku, planowanych przyłączy, miejsca na odpady (kosz na śmieci) oraz w sytuacji, gdy na danym terenie nie ma sieci kanalizacyjnej, miejsca, w którym będzie znajdował się zbiornik szczelny (szambo). Od wielkości działki może zależeć rodzaj domu (wolno stojący parterowy lub piętrowy, w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej) oraz jego gabaryty. Prawidłowe usytuowanie budynku na działce musi spełniać wymogi prawa budowlanego oraz zapewniać odpowiednie ustawienie domu względem stron świata. Będzie od tego zależało prawidłowe nasłonecznienie pomieszczeń oraz oszczędności na etapie późniejszej eksploatacji budynku. Warto zwrócić także, uwagę na walory przyrodnicze, które pozwolą cieszyć się pięknem otaczającego krajobrazu dzięki odpowiedniej lokalizacji okien. Usytuowanie domu na działce można łatwo skorygować wybierając lustrzaną wersję projektu.

Aktualnie do projektu domu musi zostać dołączona projektowana charakterystyka energetyczna, która podobnie jak projekt musi zostać dostosowana do warunków lokalnych. Charakterystyka energetyczna zawiera informacje i wskaźniki energetyczne budynku takie jak obliczeniowe zapotrzebowanie na energię na cele ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji oraz ciepłej wody.

Po dokonaniu adaptacji cała zebrana dokumentacja projektowa staje się projektem budowlanym.

Nasze Biuro wykonuje adaptację projektu na terenie Białegostoku oraz gmin ościennych. Jeśli chcesz, abyśmy pomogli w znalezieniu architekta adaptującego w Twojej miejscowości, zadzwoń.: 577 007 517.

Projekt budowlany należy złożyć we właściwym urzędzie miejskim lub powiatowym. Na tym etapie najtrudniejsza może okazać się decyzja, czy dokonać zgłoszenia, czy zdecydować się na procedurę ubiegania się o pozwolenie na budowę. Warto wiedzieć, kiedy można dokonać zgłoszenia, a kiedy korzystniej jest skorzystać z pozwolenia na budowę.

Zgłoszenie:
Jest możliwe, gdy budowa dotyczy wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki objętej inwestycją. Obszar oddziaływania to teren, który może być narażony na pewne niedogodności związane z wybudowaniem domu. Mowa tu o zwiększonym zanieczyszczeniu powietrza, zapachach, hałasie, ograniczeniu dopływu światła dziennego (zacienianie). Obszar oddziaływania może również dotyczyć lokalizacji szamba, studni lub drenażu rozsączającego z przydomowej oczyszczalni.

Określenie obszaru oddziaływania jest nowym obowiązkiem architekta. Ocena oddziaływania jest to analiza wpływu projektowanego budynku na działkę lub zabudowę sąsiednią. Budynek projektowany nie może ograniczać prawidłowego (zgodnego z przeznaczeniem) użytkowania obiektu sąsiedniego lub w stosunku do działki niezabudowanej nie może ograniczać możliwość zabudowy tej działki (zgodnie z warunkami technicznymi). Jeżeli warunek ten nie jest spełniony, konieczne jest wystąpienie o pozwolenie na budowę. Jeżeli jest spełniony, inwestor może dokonać zgłoszenia lub wystąpić o pozwolenie na budowę.

PAMIETAJ !
W każdej chwili możesz zdecydować się na uzyskanie pozwolenia na budowę, gdy uznasz, że jest to dla Ciebie korzystniejsze. Taka sytuacja może wystąpić w przypadku ubiegania się o kredyt na budowę domu. Jednym z dokumentów wymaganych przez bank jest prawomocna ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

Zarówno w przypadku budowy domu na podstawie zgłoszenia, jak i pozwolenia na budowę, należy przedłożyć do urzędu:

• 3 egzemplarze projektu architektoniczno - budowlanego,
• oświadczenie o dysponowaniu prawem do nieruchomości,
• wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego danej działki lub w przypadku jego braku prawomocna Decyzja o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania,
• mapę do celów projektowych,
• badania geotechniczne,
• dokumenty wymagane przepisami szczególnymi,
• jeżeli inwestor ma pełnomocnika, który występuje w jego imieniu, to potrzebne jest pisemne upoważnienie dla niego.

Nie ma konieczności dołączania oświadczenia właściwego zarządcy drogi o możliwości dostępu do drogi publicznej (z wyjątkiem dróg krajowych i wojewódzkich). Uzgodnienia te zostaną wykonane na późniejszym etapie robót.

Procedura postępowania przy zgłoszeniu:
Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Właściwy organ w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia może w drodze decyzji wnieść sprzeciw. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w tym terminie.

Procedura postępowania przy pozwoleniu na budowę:
Organ jest zobowiązany do wydania decyzji w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku. W przypadku, gdy obszar oddziaływania planowanej budowy mieści się w całości na działce, nie zachodzi potrzeba informowania właścicieli sąsiednich działek o tej inwestycji, gdyż nie są oni stronami postępowania. Prace budowlane można rozpocząć na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Po ostatniej nowelizacji Prawa Budowlanego nie trzeba już odczekiwać 14 dni na uprawomocnienie decyzji, o ile nie ma stron postępowania.

Przed rozpoczęciem robót budowlanych należy zawiadomić Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego o zamierzonym terminie ich rozpoczęcia. Istotną zmianą jest fakt, iż nie trzeba już czekać 7 dni między zawiadomieniem organu, a rozpoczęciem prac budowlanych. Do zawiadomienia należy dołączyć oświadczenie kierownika budowy o posiadaniu stosownych uprawnień i przynależności do izby branżowej oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową. Do zgłoszenia należy również dołączyć opracowany Plan Bezpieczeństwa i Ochrony Zdrowia (BIOZ).

Zarówno zgłoszenie jak i pozwolenie na budowę obowiązuje bezterminowo, wygasa jednak, jeżeli budowy nie rozpoczniemy w ciągu 3 lat lub przerwiemy ją na ponad 3 lata.

W celu rozpoczęcia budowy niezbędne jest posiadanie dziennika budowy, który służy do rejestracji w formie wpisów, przebiegu robót budowlanych oraz wszystkich zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku ich wykonywania. Dziennik budowy musi zostać zarejestrowany oraz ostemplowany w urzędzie wydającym pozwolenie na budowę. Osobą prowadzącą dziennik jest kierownik budowy, który powinien posiadać stosowne uprawnienia do pełnienia tej funkcji. Ostatnim elementem jest umieszczenie w widocznym miejscu na placu budowy specjalnej tablicy informacyjnej wraz ze wszystkimi niezbędnymi informacjami.

Dziennik budowy i tablica informacyjna na budowę, powinny znajdować się na terenie budowy przez cały czas jej trwania.

PAMIETAJ !
Jesteśmy do Twojej dyspozycji na każdym etapie realizacji inwestycji. Służymy pomocą od momentu wyboru projektu do urządzania wnętrz.