Porady architektoniczne i budowlane

Zakup działki to pierwszy krok do własnego domu. Już na etapie wyboru jej lokalizacji podejmujesz pierwszą decyzję - czy będziesz mieszkać przestrzennie na wsi z dala od zgiełku, czy na mniejszej, droższej działce w mieście w wygodnej odległości od miejsca pracy, szkół, rozrywek.

Kosztowny atut działki to jej uzbrojenie w media. Działka z doprowadzonym gazem, wodociągiem, kanalizacją, liniami elektrycznymi i telefonicznym będzie droższa w momencie zakupu, ale dzięki temu koszty budowy domu będą niższe.

Ważne, by zwrócić uwagę na gabaryty działki. Działka węższa niż 12m będzie bardzo kłopotliwa do zabudowy wolnostojącej. Powierzchnię minimalnej działki nadającej się pod zabudowę wolnostojącą szacuje się na około 450m2, ale działka zbyt mała na dom wolnostojący, może być wystarczająco duża do zabudowy bliźniaczej.

Przed zakupem działki warto sprawdzić jej usytuowanie względem stron świata. Optymalnie położona działka ma wjazd od północy. Pozwala to na ulokowanie części dziennej domu od strony południowej z wyjściem na nasłoneczniony ogród z tyłu działki. Działka z wjazdem od południa może być tańsza, ale będzie wymagała usytuowania części dziennej domu od strony ulicy. Tym samym ograniczy nieco wybór projektów.

Zdarza się, że warunki zabudowy działki wyznaczają maksymalną powierzchnię jej zabudowy obiektami kubaturowymi. Nawet, jeżeli tego nie precyzują, warto wybrać korzystną proporcję powierzchni zabudowanej do powierzchni ogrodu. Powierzchnia zabudowy domu nie powinna przekroczyć 30-40% powierzchni działki.

Pamiętaj o tym, że kryteria wyboru projektu narzuci działka. Dlatego jeszcze przed zamówieniem projektu warto sprawdzić ustalone dla wybranej działki warunki zabudowy. Ilość kondygnacji, kąt nachylenia dachu, wysokość kalenicy i inne szczegółowe parametry mogą uniemożliwić uzyskanie pozwolenia na budowę wybranego projektu.
O wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy można wnioskować nawet przed zakupem działki, ponieważ ich wymogi określą ściśle ramy, w które powinien wpisać się wybrany projekt. Pierwsze kroki należy skierować do właściwego wydziału architektury urzędu miasta, gminy, dzielnicy lub starostwa powiatowego, aby uzyskać informację czy działkę, na której zamierzasz budować dom, obejmuje uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli plan obejmuje działkę, aby poznać warunki jej zabudowy wystarczy złożyć wniosek o wypis i wyrys z planu. Jeśli dla wybranego terenu nie ma uchwalonego aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gmina może określić warunki zabudowy w drodze decyzji. Złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu będzie bardziej pracochłonne. Trzeba zgromadzić niezbędne załączniki t.j.:

• wyrys z mapy ewidencyjnej gruntu obejmujący teren, którego dotyczy i najbliższe otoczenie,
• wypis z rejestru gruntów dla działki własnej i sąsiednich, a dopiero później wypełnić i złożyć wniosek o wydanie decyzji.

Dane podawane we wniosku mają charakter orientacyjny. Na tym etapie nie ma jeszcze konieczności wybrania konkretnego projektu, ale warto już sprecyzować swoje oczekiwania, w oparciu o projekt, który najbardziej przypadł do gustu.

Uzupełnienie wniosku ułatwi nasza strona internetowa: www.domywstylu.pl i oraz katalog „Domy w stylu” gdzie każdy projekt jest dokładnie opisany: ilość kondygnacji i poziom posadowienia parteru, kształt dachu i kąt nachylenia jego połaci, powierzchnia użytkowa i zabudowy, wysokość kalenicy oraz inne parametry, które warto podać we wniosku. Wydając decyzję urząd wiążąco określi, co będzie można na działce zbudować.

Wybór projektu domu to jedno z najprzyjemniejszych zadań. „Za” zakupem projektu gotowego przemawia wiele argumentów:

• projekt gotowy jest zdecydowanie tańszy od indywidualnego
• dopuszcza pewien zakres zmian, a adaptacja ewentualnych zmian jest zdecydowanie bardziej opłacalna niż zamówienie projektu indywidualnego
• oferta projektów gotowych jest niezwykle bogata, stąd masz dużą szansę, na znalezienie odpowiedniego projektu.

10 powodów, dla których warto kupić projekt DOMY w Stylu

1. Rzetelna i sprawdzona dokumentacja projektowa.
   Nasze projekty są owocem wieloletniej pracy oraz doświadczenia architektów, konstruktorów i projektantów instalacji, którzy opracowali wysoki standard dokumentacji projektowej. Wszystkie projekty DOMY w Stylu wykraczają poza niezbędne minimum wymagane przez prawo budowlane, ponieważ zostały opracowane w sposób bardzo szczegółowy. Rysunki są czytelne, a detale poszczególnych rozwiązań są dokładnie opisane. Profesjonalne podejście do projektowania jest gwarancją szybkiej i bezproblemowej budowy.
2. Bezpośredni kontakt z autorem projektu oraz bezpłatne porady architektów.
   Kupując projekt bezpośrednio w naszej pracowni posiadasz nieograniczoną możliwość korzystania z bezpłatnych porad oraz konsultacji z architektami oraz konstruktorami na każdym etapie realizacji inwestycji. Chętnie pomożemy Ci w wyborze projektu, podpowiemy jak szybko i bezproblemowo uzyskać pozwolenie na budowę, udzielimy porad z zakresu prawa budowlanego. Tylko u nas masz możliwość bezpośredniej rozmowy z autorem projektu, tel. 85 740 87 64
3. Zawsze aktualne koszty budowy.
   Wraz z projektem otrzymasz szereg niezbędnych informacji dotyczących kosztów budowy domu systemem gospodarczym i zleconym, jak również rzetelne zestawienie materiałów niezbędnych do budowy. Do każdego* projektu istnieje możliwość zamówienia kosztorysu inwestorskiego na płycie CD lub w wersji Online. Wszystkie kosztorysy są aktualizowane na życzenie klienta.
   * nie dotyczy projektów w przygotowaniu
4. Wycena kosztów adaptacji.
   Każdy projekt gotowy wymaga adaptacji, w trakcie której architekt może dokonać w projekcie zmiany wskazane przez inwestora. Wprowadzenie zmian wiąże się z dodatkowymi kosztami, które możemy wycenić.
   Dzięki wycenie już w momencie zakupu projektu poznasz całkowity koszt adaptacji. W zakresie adaptacji naszych projektów współpracujemy z architektami na terenie całego kraju.
5. Bezpłatna zgoda na zmiany.
   Do każdego zakupionego projektu dołączamy bezpłatną zgodę autora na zmiany. Jeśli na liście możliwych zmian nie ma interesującej Cię pozycji, zawsze możesz się do nas zwrócić z prośbą o wydanie dodatkowej zgody na zmiany. Możesz to zrobić w momencie zakupu lub w na dowolnym etapie realizacji projektu. Zgoda jest dosyłana bezpłatnie.
6. Atrakcyjne dodatki do projektu.
   Kupując projekt bezpośrednio w naszym biurze otrzymujesz więcej niż projekt. Sprawdź, jakie dodatki są przypisane do Twego projektu i poznaj pakiet korzyści.
7. Bezpłatna wysyłka w ciągu 24 h.
   Nasze projekty wysyłamy ekspresowo w ciągu 24 h od daty złożenia zamówienia na wskazany adres. Kupując bezpośrednio masz gwarancję najszybszej i bezpłatnej dostawy projektu.
8. Bezpłatna wstępna analiza działki i warunków zabudowy.
   Nasi architekci posiadają olbrzymie doświadczenie, jeśli chodzi o doradztwo w zakresie obsługi inwestorskiej. Służymy bezpłatną pomocą w zakresie analizy działki pod kątem jej wielkości, usytuowania względem stron świata oraz w stosunku do warunków zabudowy wynikających z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu.
9. Promocje.
   Chcemy by zakup projektu wiązał się z przyjemnością i poczuciem satysfakcji. Z myślą o inwestorach, którzy chcą kupić projekt w dobrej cenie przygotowaliśmy szereg akcji promocyjnych. Informacje o aktualnych promocjach znajdują się na naszej stronie internetowej www.domywstylu.pl
10. Zwrot i wymiana projektu w ciągu 30 dni.
    W trosce o poczucie bezpieczeństwa naszych klientów każdy zakupiony w naszym biurze projekt podlega zwrotowi w terminie do 30 dni od daty otrzymania przesyłki lub wymianie na inny projekt z oferty w ciągu 60 dni.

Wybór projektu jest jedną z najtrudniejszych decyzji w procesie planowania budowy domu. Zanim go dokonasz musisz zadać sobie następujące pytania:

1. Jaka ma być powierzchnia domu?
   

   Należy dość precyzyjnie określić jakie pomieszczenia mają się znaleźć w przyszłym domu, tak aby zadowoliły wymagania całej rodziny oraz jaka ma być ich wielkość. Trzeba przy tym pamiętać o orientacyjnej cenie jednego metra kwadratowego i obliczyć na jak duży dom nas stać.
   (Powierzchnia użytkowa to jeden z podstawowych parametrów podanych w katalogu i na stronie www.domywstylu.pl)

2. Jaka ma być technologia budowy domu?
   

   Zanim wybierzesz projekt zastanów się, jakich materiałów chcesz użyć do budowy domu, czym ma być pokryty dach, jakie mają być stropy, ściany i grubość ocieplenia.

   Wszystkie te informacje znajdziesz na stronie prezentującej dany projekt. Pamiętaj, że na etapie adaptacji projektu możesz dokonać zmiany technologii budowy, aczkolwiek będzie się to wiązało z dodatkowymi kosztami.

3. Jak ma wyglądać układ funkcjonalny domu?
   

   Analizując rzuty poszczególnych projektów zastanów się czy w wybranym projekcie zastosowano sprawdzone rozwiązania? Czy istnieje wyraźne podział na strefę dzienną mieszczącą: pokój dzienny (salon), jadalnię i kuchnię oraz nocną z sypialniami, łazienkami i garderobami? Czy kuchnia, odpowiednio do twoich potrzeb, jest otwarta czy zamknięta, czy wystarczająca jest liczba łazienek, a pokoje dają możliwość ich ergonomicznego urządzenia i umeblowania? Czy potrzebujesz by w projekcie znalazły się takie pomieszczenia pomocnicze jak: garaż, kotłownia, spiżarnia, pralnia, pomieszczenia gospodarcze?

4. Czy dom odpowiada warunkom działki, na której ma powstać?
   

   Usytuowanie domu na działce musi spełniać wymagania prawa budowlanego, a jego gabaryty i rodzaj (wolnostojący parterowy lub piętrowy, w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej) często zależą od wielkości działki.
   Należy wziąć pod uwagę ustawienie domu względem stron świata. Będzie od tego zależało prawidłowe nasłonecznienie pomieszczeń oraz oszczędności na etapie eksploatacji domu.
   Nie należy zapominać o widoku z okien oraz o sąsiedztwie budynków, ulic czy drzew. Czasami warto pokusić się o takie usytuowanie budynku by z okien pokoju dziennego czy jadalni roztaczał się wspaniały widok.

   Usytuowanie domu na działce można łatwo korygować wybierając lustrzaną wersję projektu.

5. Czy projekt odpowiada wymaganiom narzuconym przez decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub zapisom w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego?
   

   Mogą one dotyczyć: linii zabudowy, minimalnej odległości od ulicy, w jakiej można usytuować budynek, jego gabarytów, wysokości, maksymalnego procenta powierzchni zabudowy, kąta spadku połaci dachowych, ustawienia kalenicy względem ulicy, a także charakteru architektury.

6. Ile kosztuje budowa domu?
   

   Trafnie wybrany projekt dostosuje dom do zasobności portfela inwestorów. Wybierając projekt domu masz realny wpływ na koszty inwestycji. Koszt budowy domu może zależeć od wielu czynników: jego wielkości, rodzaju użytych materiałów budowlanych i okładzin, warunków gruntowych, a także od bryły budynku.
   W bryle budynku głównymi czynnikami podnoszącymi koszt budowy są:

   • kształt dachu; skomplikowany dach o zróżnicowanych wysokościach w obrębie danej bryły, wymagający stosowania dachów na różnych poziomach, albo z trudnymi połączeniami, elementy typu „wole oczka” bądź większe lukarny i świetliki,
   • balkony, tarasy, uskoki; podnoszą wartość wizualną bryły ale wymagają prawidłowego wykonania wszystkich warstw (głównie izolacji termicznych i przeciwwilgociowych),
   • nadwieszone bryły, wykusze; elementy wymagające wykonania większych wsporników, dociepleń,
   • duże przeszklenia; witryny szklane na własnej samonośnej konstrukcji z odpowiednio termoizolacyjnym przeszkleniem są dość drogie,
   • elementy indywidualne; nietypowe rozwiązania uwidaczniające konstrukcję, gzymsy czy inne elementy elewacyjne nie do wykonania na budowie, wymagające rozwiązań systemowych, rozwiązania ukrywające odwodnienia, ocieplenia systemowe stropów wykonane ze spadkiem pod konkretne zamówienie.
7. Jaki charakter domu odpowiada naszym marzeniom i czy pasuje do otoczenia?
   

   W naszej ofercie znajdują się domy zróżnicowane pod względem architektury i stylu. Wybór jednego spośród nich może okazać się dość trudny. Jednak, jeśli będziesz kierować się kryteriami wspomnianymi powyżej możesz mieć pewność, że podejmiesz trafną decyzję. Wizualizacje projektów pomogą w wyobrażeniu końcowego efektu budowy.

Zgodnie z „Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie”, budynek można wybudować w odległości nie mniejszej niż:

• 3 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną, gdy dom jest zwrócony w stronę tej granicy ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych,
• 4 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną, gdy dom jest zwrócony w stronę tej granicy ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi.

Na działkach węższych niż 16 m dopuszcza się usytuowanie budynku:

• w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną, gdy dom jest zwrócony w stronę tej granicy ścianą bez otworów,
• bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o Pozwoleniu na budowę, pod warunkiem, że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i szerokość nie większe niż mają budynki istniejące lub projektowane na sąsiedniej działce budowlanej.

Dość istotna jest możliwość usytuowania, m.in. okapów, gzymsów, balkonów, daszków nad wejściem, galerii, tarasów, schodów w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną.

Planując budowę domu na wąskiej działce, powinniśmy dokładnie zapoznać się z możliwościami jej zabudowy. Na wąskiej działce największym problemem może być bliskość zabudowy na sąsiednich posesjach.

Oto kilka sposobów, które ułatwią posadowienie domu na wąskiej działce:

Wysoka bryła

Ekonomiczny dom na wąską działkę zazwyczaj jest dwukondygnacyjny, posiada parter i użytkowe poddasze. Dwie pełne kondygnacje lub wysoka ścianka kolankowa pozwalają na uzyskanie większej powierzchni użytkowej przy tej samej powierzchni zabudowy.
Przykład: projekt Karmazyn

Na planie prostokąta

Zazwyczaj projekty na wąską działkę powstają na planie prostokąta. Elewacja frontowa, w której najczęściej umieszcza się główne drzwi wejściowe, jest znacznie węższa od elewacji bocznych. Wydawać by się mogło, że nieciekawy, "tramwajowy" układ utrudnia rozplanowanie wnętrz, lecz dobry projektant potrafi wady przekuć na zalety.
Przykład: projekt Amarylis 2, Amelia, Groszek

Pomieszczenia gospodarcze w piwnicy

Aby nie marnować powierzchni parteru, pomieszczenia gospodarcze, kotłownię, a często i garaż lokuje się w piwnicy. Warto dodać, że kondygnacje podziemne mogą wystawać poza obrys parteru i ich ściany zewnętrzne można sytuować w dowolnej odległości a nawet w granicy działki.
Przykład: projekt Amarylis 3, Amarylis 4

Ślepa ściana

Wąska działka często wymusza rezygnację z okien w jednej lub obu bocznych elewacjach po to, by maksymalnie wykorzystać powierzchnię działki przybliżając dom do jednej lub obu bocznych granic. Stwarza to pewne trudności z zapewnieniem dobrego doświetlenia pomieszczeń. Dlatego tuż przy ścianach bez okien sytuuje się takie pomieszczenia jak: pralnia, kotłownia, spiżarnia, garderoba, wc.
Przykład: projekt Koliber, Miś dr-ST

Taras

Na małych i wąskich działkach doskonale sprawdza się taras w bryle budynku usytuowany np. nad garażem. Jest to przestrzeń, na której można zaprojektować letni salon, idealne miejsce do wypoczynku. To bardzo wartościowe rozwiązanie w sytuacji, gdy mamy bardzo małą działkę. Dzięki takiemu rozwiązaniu zyskamy dodatkowe metry „ogródka”.
Przykład: projekt Ametyst

Po granicy

W przypadku działek o szerokości min.16 m możemy postawić dom po granicy działki, ale musimy pamiętać, że elewacja granicząca z działką nie może posiadać otworów okiennych. Ściana znajdująca się na granicy musi być ścianą oddzielenia przeciwpożarowego. Okap nie może wystawać poza obręb naszej działki. Woda opadowa musi też być odprowadzona na nasz teren.
Przykład: projekt Koliber 4, Dalia

Miejsce na garaż

Na wąskiej działce wiele problemów nastręcza usytuowanie garażu. Najczęściej wykorzystuje się rozwiązanie, gdzie garaż usytuowany jest od frontu domu. Garaż w tej pozycji izoluje posesję od ulicy.
Przykład: projekt Amulet, Ametyst, Brzoza, Amarylis 5

Dlaczego przed zakupem projektu warto dwa razy przeczytać warunki zabudowy działki? Ponieważ ich wymogi określą ściśle ramy, w które powinien wpisać się wybrany projekt. Ilość kondygnacji, powierzchnia zabudowy, szerokość elewacji, kąt nachylenia dachu, wysokość kalenicy i inne narzucone parametry mogą uniemożliwić uzyskanie pozwolenia na budowę wybranego przez nas projektu. Taka sytuacja to nie rzadkość. Jak czytać warunki zabudowy żeby uniknąć problemu?

Plan zagospodarowania przestrzennego jest prawem miejscowym. Dlatego wypis warunków zabudowy, który z niego otrzymamy, jest wiążący. Jeśli dla wybranego terenu nie ma uchwalonego planu, gmina może określić warunki zabudowy w drodze decyzji. Bez względu na to, w której formie warunki zabudowy otrzymamy, projekt będzie musiał spełniać każdy ich punkt.

Rodzaj zabudowy

Warunki zabudowy przede wszystkim określą rodzaj zabudowy dopuszczonej na interesującej nas działce. Pozwolenie na budowę domu mieszkalnego dostaniemy wyłącznie na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną, letniskowego – rekreacyjną, domu z usługą – usługowo-mieszkalną etc. Najwięcej wątpliwości i pytań wywoła ten punkt warunków zabudowy, który określa warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego.

Linia zabudowy

Warunki wyznaczają nieprzekraczalną linię zabudowy mierzoną w metrach od linii rozgraniczającej ulicy. Ustalają linię, przed którą nie można sytuować zabudowy. Innymi słowy frontowa ściana naszego domu może stanąć nie bliżej ulicy niż w linii zabudowy. Najczęściej linia ta wyznaczana jest na 5-6 m, ale w przypadku działek położonych przy drogach ważniejszych pod względem komunikacyjnym, może to być nawet kilkanaście metrów. Sprawdzenie, gdzie linia zabudowy przebiega na naszej działce, pozwoli oszacować jak dużo miejsca pozostanie do zabudowy. Działki nie dość głębokie w stosunku do tej linii mogą być do zabudowy bardzo trudne.

Wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu

Warunki bardzo często określają procentowe wskaźniki powierzchni zabudowy oraz powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni działki. Powierzchnia zabudowy jest podana w każdym projekcie. Wystarczy zestawić ją z powierzchnią działki i sprawdzić czy ich procentowy stosunek nie jest większy niż określony w warunkach zabudowy. Powierzchnia biologicznie czynna jest zieloną powierzchnią działki, która zostaje po odliczeniu powierzchni zabudowy budynków oraz utwardzonych dojść i dojazdów. Dlatego wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej jest trudniejszy do ustalenia. Ostatecznie wylicza go architekt sporządzając projekt zagospodarowania działki.

Gabaryty projektowanej zabudowy

Im dokładniej przeczytamy ten punkt warunków, tym większą mamy gwarancję, że dostaniemy pozwolenie na budowę projektu, który wybierzemy. Zwłaszcza, że warunki w tym zakresie stawiają projektowi najwięcej wymagań. Szczegółowe wytyczne trzeba czytać skrupulatnie. Tutaj każda kondygnacja i każdy centymetr ma znaczenie. Projekt nie może przekroczyć granic wyznaczonych przez warunki.

Ilość kondygnacji

Ilość kondygnacji jest tym zapisem warunków, który najbardziej restrykcyjnie zawęża pole projektów do wyboru. Jeśli warunki dopuszczają domy jednokondygnacyjne, ograniczają wybór projektów do parterowych. Jeśli dwie kondygnacje, w tym druga kondygnacja jako poddasze – do domów z użytkowym poddaszem.

Poziom posadowienia parteru

Poziom posadowienia parteru określa jak wysoko ponad teren gruntu możemy zaprojektować poziom posadzki parteru. Zdarza się też, że dopuszczając piwnicę, warunki jednocześnie określają jak wysoko możną ją wynieść nad poziom gruntu. Warto zwrócić uwagę, iż zazwyczaj nie jest to istniejący na działce a projektowany poziom gruntu, więc wysokości liczy się od gruntu, który zdecydujemy się na budowie nadsypać bądź zniwelować.

Szerokość elewacji frontowej

Szerokość elewacji frontowej warunki zabudowy mogą określić w metrach, ale często pozostawiają procentowe granice odstępstwa od określonego wymiaru. Przykładowo jeśli szerokość elewacji wyznaczona jest na 17 m ± 20%, a warunki nie określają konkretnej elewacji jako frontowej, oznacza to, że szerokość naszego domu od strony wjazdu z drogi powinna się zamknąć w przedziale od 13,6 m do 20,4 m.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej mierzona jest od poziomu gruntu do okapu dachu, a w przypadku dachów płaskich do elementu, który tworzy górną krawędź elewacji tj. attyki, gzymsu itp.

Poza punktami dotyczącymi elewacji frontowej, warunki bardzo często określają wymogi dot. dachu. Kształt dachu określany jest w warunkach poprzez ilość połaci (jedno, dwu, wielospadowy). Jeśli dopuszczają dodatkowo łamania, naczółki, lukarny etc., możemy wybrać projekt, który ich nie ma. Jeśli natomiast je narzucają, będzie trzeba wybrać projekt, który takie elementy posiada.

Kąt nachylenia dachu

Kąt nachylenia dachu podawany jest zazwyczaj w stopniach i z zakresem, w którym projektowany dach powinien się zamknąć. Na przykład, jeśli warunki podają kąt nachylenia dachu 30-45°, dach w wybranym projekcie nie może mieć 29° ani 46°. Zdarza się, że warunki narzucają kształt i kąt tylko głównej bryły dachu. To bardziej elastyczne sformułowanie pozwala na zastosowanie dachu o innym kształcie lub spadku połaci, nad skrzydłami budynku, bryłami garaży itp.

Wysokość do kalenicy

Wysokość do kalenicy mierzymy od poziomu gruntu przy głównym wejściu do budynku. Obniżenia terenu przy garażu czy w innych elewacjach nie są uwzględniane. Każdy z naszych projektów opatrzony jest schematem przekroju, na którym zaznaczone są rzędne wysokościowe. Do rzędnej górnej krawędzi dachu wystarczy dodać dodatnią wartość rzędnej zaznaczonej na poziomie gruntu.

Zdarza się też, że warunki określają kierunek kalenicy jako równoległy lub prostopadły w stosunku do frontu działki lub drogi. Warto zwrócić na to uwagę od razu, bo przeprojektowanie dachu w wymarzonym projekcie, wymaga nakładu pracy i kosztów, a może też w zaskakujący sposób zmienić wygląd całego domu.

Obsługa komunikacyjna

Działka, na której planujemy budowę musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Warunki określą w jaki sposób obsługa komunikacyjna ma być zrealizowania tj. zjazd istniejący lub projektowany, dostępność przez drogę wewnętrzną etc. W tym miejscu warunki również trzeba czytać dosłownie. Jeśli podają konieczność korzystania ze zjazdu projektowanego, nawet jeśli inny zjazd istnieje na działce, będziemy zobligowani do zaprojektowania nowego zjazdu. Jeśli przewidują korzystanie ze zjazdu istniejącego, nie pozostawiają możliwości zaprojektowania zjazdu w innym miejscu.

Infrastruktura techniczna

Warunki zabudowy określą sposób zaopatrzenia budynku w wodę, odprowadzenia ścieków i wód opadowych, zasilania w energię elektryczną, zaopatrzenie w ciepło i gaz. Jeśli w pobliżu działki znajduje się wodociąg, kanalizacja sanitarna lub deszczowa, warunki określą konieczność podłączenia projektowanego budynku do sieci. Jeśli sieci nie istnieją, warunki mogą dopuścić studnię własną, zbiornik szczelny i powierzchniowe odprowadzenie wód opadowych.

Sposób ogrzewania również zależał będzie od stanu istniejącego. Jeśli w pobliżu działki znajduje się gazociąg, warunki mogą obligatoryjnie narzucić ten sposób ogrzewania. Zazwyczaj jednak pozostawiają możliwość wyboru zaopatrzenia w ciepło z własnego źródła, coraz częściej ekologicznego.

Ustalenia dotyczące ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego, zabytków, dóbr kultury współczesnej

Ustalenia dotyczące ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego, zabytków, dóbr kultury współczesnej są tym punktem warunków zabudowy, który traktowany jest przez inwestorów z najmniejszą uwagą. Tymczasem może wydłużyć termin oczekiwania na pozwolenie na budowę o parę miesięcy, a nawet uniemożliwić jego otrzymanie. Jeśli teren objęty jest ochroną konserwatorską, położony w obrębie sieci Natura 2000, znajduje się na nim punkt rozpoznania archeologicznego etc. projekt będzie wymagał dodatkowych opinii i uzgodnień z właściwymi organami.

Budowa domu to bardzo kosztowna inwestycja, stąd nie dziwi fakt, że inwestorzy wnikliwie analizują koszty budowy i poszukują przeróżnych form oszczędności. Nie ma nic gorszego niż przeinwestowanie, gdy brakuje pieniędzy na zakończenie budowy. Oszczędzać należy na każdym etapie inwestycji, ale jak przekonuje większość inwestorów – nie za wszelką cenę, bo niektóre „oszczędności” potrafią się mścić latami.

Racjonalny wybór projektu

Już na etapie wyboru projektu warto się zastanowić nad kosztami budowy i późniejszą eksploatacją domu. Należy dokładnie określić swoje potrzeby: ile pomieszczeń naprawdę potrzebuje rodzina. Ktoś, kto racjonalnie kalkuluje wydatki, z reguły nie buduje piwnicy, pokoi gościnnych, kilku łazienek i nie wybiera projektu z pokaźnych rozmiarów holem, czy wymyślną bryłą dachu. Przed ostatecznym zakupem projektu warto się zorientować, czy podana w kosztorysie kwota odpowiada rzeczywistej wartości budowy, czy uwzględnia aktualne ceny materiałów i robocizny.

Wielu inwestorów kupuje projekt „oczami”, a chcąc zbudować tanio dom powinniśmy pamiętać o tym, że najtańsze w budowie są domy o prostej bryle.

Elementami, które podnoszą koszty budowy, są:

• kształt dachu; skomplikowany dach o wielu połaciach na rozczłonkowanym budynku wymaga stosowania trudnych połączeń i podnosi koszty wykonania,
• balkony, tarasy, uskoki; podnoszą wartość wizualną bryły, ale wymagają prawidłowego wykonania izolacji termicznych i przeciwwilgociowych,
• nadwieszone bryły, wykusze, elementy o skomplikowanej konstrukcji,
• duże przeszklenia z odpowiednio termoizolacyjnym szkłem są drogie,
• elementy indywidualne; nietypowe rozwiązania uwidaczniające konstrukcję, gzymsy i inne elementy elewacyjne niemożliwe do wykonania na budowie, wymagające rozwiązań systemowych, rozwiązania ukrywające odwodnienia, ocieplenia systemowe stropów ze spadkiem wykonane na zamówienie.

Powinniśmy pamiętać, że najbardziej ekonomiczne w budowie są domy parterowe z użytkowym poddaszem; mają mniejszą powierzchnię ścian zewnętrznych, bardziej zwartą bryłę i są cieplejsze. Koszty budowy zdecydowanie podwyższa piwnica. Zamiast niej warto pomyśleć o pomieszczeniu gospodarczym na parterze. Jeśli decydujemy się na budowę domu z garażem, pamiętajmy, że koszt budowy garażu w bryle budynku jest niższy niż garażu wolno stojącego. Plusem garażu wbudowanego w bryłę domu jest dodatkowa powierzchnia użytkowa nad garażem. Garaż pełni też rolę „bufora” termicznego.

Nie warto budować domu „na raty”. Rozbudowa wiąże się często z nakładem sporych środków oraz niszczeniem poprzedniej pracy. Jeśli czujemy, że zakończenie budowy może się ciągnąć latami, wybierzmy projekt domu z poddaszem do adaptacji.

Nie warto przesadzać ze zmianami

Oferta projektów gotowych jest na tyle szeroka, że większość inwestorów znajdzie projekt odpowiadający własnym potrzebom, bez konieczności wprowadzania zmian, za które trzeba będzie dodatkowo zapłacić.

Wprowadzanie zmian do projektu ma swoje wady i zalety. Często inwestorzy, którzy decydują się na dokonanie zmian, żałują swoich decyzji, ponieważ ich wprowadzenie okazało się zbędne, nie do końca przemyślane i kosztowne. Najczęstsze zmiany wprowadzane do projektu dotyczą rozkładu pomieszczeń, podwyższenia ścianki kolankowej, zmiany kąta nachylenia dachu, wielkości i lokalizacji otworów okiennych i drzwiowych w ścianach zewnętrznych, zmiany technologii. Podczas adaptacji należy pamiętać, że im większe i skomplikowane zmiany w projekcie, tym większy ich koszt i dłuższy czas oczekiwania na projekt.

Większość inwestorów decyduje się na projekt gotowy, ponieważ jego zakup jest bardziej opłacalny niż wykonanie projektu na zamówienie. Jeżeli jednak zamierzamy dokonać gruntownych zmian w projekcie, wówczas warto rozważyć wykonanie projektu indywidualnego.

Mierz "Środki na zamiary"

Wiele osób planujących budowę domu myśli o skredytowaniu inwestycji. Zanim podejmiesz decyzję o wysokości kredytu warto bardzo dokładnie przeanalizuj koszty budowy. Pomocne w tym zakresie będzie zestawienie materiałów oraz kosztorys, który umożliwi dokonanie symulacji kosztów.

Chodzi o to, żeby wziąć kredyt odpowiadający rzeczywistym potrzebom. Jeśli źle skalkulujesz inwestycję i zabraknie ci środków na jej sfinalizowanie, kredyt gotówkowy może okazać się „zabójczy” dla naszej kieszeni.

Oszczędności na budowie

Architekci bezwzględnie radzą, by na budowie nie oszczędzać na materiałach budowlanych. Należy je kupować od producentów znanych na krajowym rynku. Ważnym elementem, który decyduje o późniejszych kosztach eksploatacji domu, jest izolacja. Odchudzanie warstwy izolacyjnej jest nieopłacalne, ponieważ za robociznę zapłacimy tyle samo, a dodatkowe centymetry wełny czy styropianu niewiele kosztują, za to gwarantują mniejsze rachunki za gaz czy olej.

Niestety wciąż niewielu budujących inwestuje w badania geologiczne gruntu, wychodząc z założenia, że budują na dobrym terenie. Ten powszechny sposób myślenia ma jednak wiele wad, bowiem wykonując badania geologiczne inwestor zyskuje pewność, że wykończony już budynek nie zacznie osiadać. W projekcie gotowym konstruktorzy przyjmują trudne parametry gruntowe, tak więc wykonując badania geologiczne możemy w trakcie adaptacji odchudzić projekt i zaoszczędzić np. na betonie.

Na pewno zaoszczędzisz podczas budowy, jeśli w projekcie są okna o wymiarach standardowych. Okrągłe lub trójkątne kosztują dużo więcej.

Najwięcej możesz zaoszczędzić na materiałach wykończeniowych: kafelkach, podłogach, bateriach, drzwiach wewnętrznych. Trzeba śledzić oferty sklepów i szukać ładnych, lecz tańszych. Efektownie zaaranżowane wnętrza wcale nie muszą dużo kosztować.

Godne polecenia są zakupy przez Internet, gdzie ceny są zdecydowanie niższe, szczególnie: glazury, armatury łazienkowej i sprzętów do kuchni.

Energooszczędnie

Najbliższe lata z pewnością upłyną pod hasłem energooszczędności. Projektowanie i budowanie domów energooszczędnych wynika nie tylko z rosnących cen energii, ale również z ciągle zaostrzających się przepisów i norm budowlanych, którym muszą sprostać m.in. projekty budowlane. Inwestorzy coraz częściej stosują rozwiązania, które jeszcze kilka lat temu uchodziły za ekstrawagancję, np. wentylacja mechaniczna z rekuperacją, pompa ciepła, instalacja solarna. Przyjęcie kryterium energooszczędności czy też pasywności dla projektowanego budynku wymusza na architekcie inne podejście to pracy. Niejako automatycznie rezygnuje on z wybujałych kształtów, wykuszy, lukarn, skomplikowanych dachów. Na pierwszy plan stawia zwartą bryłę, minimalizację naroży, mostków termicznych, balkonów.

Racjonalne myślenie

Coraz większą popularnością cieszą się domy małe o powierzchni do 120 m2; o prostej bryle, z dwuspadowym dachem. Osoby planujące budowę domu analizują nie tyko koszty budowy, ale również koszty późniejszej eksploatacji. Przyczyn popularności małych domów jest kilka. Po pierwsze utrudniony dostęp do kredytów hipotecznych powoduje, że możemy sobie pozwolić na mniej, więc decydujemy się na redukowanie kosztów inwestycji i „cięcie” metrażu. Po drugie, zaczęliśmy w sposób realny oceniać nie tylko swoje możliwości finansowe, ale i potrzeby oraz koszty utrzymania domu. Po trzecie, stajemy się praktyczni. Mniejszy dom to mniejsza powierzchnia do sprzątania, ogrzania, itp. Mamy więcej czasu dla siebie, rodziny, znajomych. Powoli zmienia się nasza świadomość: dom nie jest już dobrem luksusowym, a ekonomicznie uzasadnioną alternatywą dla mieszkania w bloku. Coraz bliższy jest nam model skandynawski, gdzie buduje się domy proste, niewielkie, ale przytulne i funkcjonalne.

Tradycyjna bryła, nowoczesny look

Coraz chętniej wybieramy domy proste, natomiast punkt ciężkości kierujemy w stronę elewacji, która odgrywa znaczącą rolę w projekcie. Nie oznacza to jednak ferii kolorów czy przesadnego przepychu. Współczesny dom łączy w sobie funkcjonalność, umiar i powściągliwy charakter, który przejawia się w wyglądzie elewacji. Obecnie najmodniejsza jest stonowana kolorystyka, królują beże, biele, szarości. Modne są również drewniane okładziny, klinkier oraz kamień elewacyjny. Dobór odpowiednich detali może uatrakcyjnić nawet skromny, prosty dom i pozwoli uzyskać niebanalny efekt.

W domach energooszczędnych, które z reguły są pozbawione elementów dekoracyjnych błędy w proporcjach są uwidocznione z podwójną siłą, stąd architekci muszą podjąć nie lada wyzwanie by zaprojektować prosty, ale ciekawy dom.

Wielki powrót piętra

Po latach „niełaski” powraca w wielkim stylu dom piętrowy. Willa XXI wieku nie ma nic wspólnego z szarą, gigantyczną „kostką”, która jest traktowana jako „straszydło” z minionej epoki. Współczesny budynek z płaskim dachem może mieć ciekawą bryłę, funkcjonalny układ wewnętrzny i niebanalne, nowoczesne elewacje. Projekty tego typu są obecnie poszukiwane przez inwestorów „znudzonych” tradycyjnymi domami, którzy marzą o czymś oryginalnym.

Na jednym poziomie

Domy parterowe zawsze miały wierną rzeszę zwolenników, ale obecnie przeżywają prawdziwy renesans. Inwestorzy, kierując się w stronę wygody, wybierają domy przestrzenne, łatwe w komunikacji, pozbawione barier w postaci schodów. Do zalet domu parterowego można zaliczyć przede wszystkim krótki czas budowy, co jest szczególnie cenne w sytuacji, gdy chcemy jak najszybciej zamieszkać we własnym domu i nie ponosić kosztów utrzymania, np. wynajmowanego mieszkania.

Istnieje również duże prawdopodobieństwo, że rosnąca popularność domów parterowych jest związana również z czynnikiem ekonomicznym. Domy parterowe idealnie sprawdzają się w przypadku młodych par na dorobku, z odległymi planami powiększenia rodziny. W domu parterowym istnieje możliwość nadbudowy o piętro lub rozbudowy na poziomie parteru. Warto przewidzieć taką sytuację już na etapie wyboru projektu.  

Dużo światła

Doceniamy walory naturalnego światła i chcemy, by nasz dom był jasny, by światło i ciepło penetrowało budynek. Dobremu wykorzystaniu naturalnego ciepła i energii sprzyja zwarta bryła budynku zbliżona do prostokąta, prosty układ wewnętrzny, dwie kondygnacje lub parter z wysokim poddaszem pozwalającym na wykorzystanie ciepła, które gromadzi się tam za dnia. Inwestorzy nie boją się już dużych przeszkleń i nietypowych rozwiązań stolarki okiennej. Wręcz przeciwnie – są świadomi, że właściwe rozmieszczenie dużych przeszkleń od południowej strony domu pozwala na dobre wykorzystanie naturalnego ciepła, a tym samym na oszczędność energii. Dodatkowym atutem tego typu rozwiązań jest uatrakcyjnienie wnętrza domu ciekawym widokiem zza okna.

Prosty dach

Atutów prostego, dwuspadowego dachu jest wiele: prosty, szybki i tani w budowie. Wykonawstwo takiego dachu jest mniej pracochłonne i materiałochłonne. Mniejsze odpady materiałowe pozytywnie wpływają na zmniejszenie kosztów wykonania dachu, a w konsekwencji całej budowy domu.

Warto podkreślić też, że inwestorzy zyskują na wyborze dachu dwuspadowego dodatkową powierzchnię. Przy dachu dwuspadowym mamy większą możliwość aranżacji poddasza, bowiem skosy nie zabierają tak dużo miejsca, jak to się dzieje w przypadku dachów wielospadowych.

Lokalne urzędy mają niemały udział w promowaniu takich rozwiązań. Decyzje o warunkach zabudowy, czy też zapisy w Planach Zagospodarowania Przestrzennego jednoznacznie narzucają wielkość budynku, kąt nachylenia połaci dachu, sposób kształtowania bryły budynku, przez co wywierają istotny wpływ na charakter architektoniczny przyszłych obiektów. Dwuspadowa, klasyczna forma dachu nie oznacza jednak nieciekawej architektury, bo w prostocie tkwi elegancja.

Niezbędne w domu

Trendem ostatnich lat jest poszukiwanie projektów z dodatkowym pokojem na parterze, który pełniłby funkcję gabinetu, pokoju dla gości czy pokoju seniora. Inwestorzy, bez względu na wielkość domu, chcą mieć tzw. pomieszczenia pomocnicze, czyli: spiżarnię, garderobę, kotłownię, często również pralnię czy składzik. Panuje myślenie ekonomiczne – żaden kawałek podłogi nie może się zmarnować. Świadomi swych potrzeb przyszli gospodarze wybierając projekt dbają o wygodę. Dlatego projektowanie garderoby czy spiżarni przy kuchni jest już w zasadzie regułą. W projektach coraz częściej tworzy się odrębną przestrzeń dla gospodarzy w postaci sypialni połączonej z osobną garderobą i łazienką.